Neplacení nájemného je něco jako prasklá žárovka na chodbě: nikdo ji nechce řešit, ale když to neuděláte, zakopne o to půl domu. Dobrá zpráva? Český právní řád dává pronajímateli jasný postup. Ještě lepší zpráva? Všechno zvládnete bez výměny zámku ve dveřích v pozdních nočních hodinách (to opravdu nedělejte).
Poznámka na úvod: Tento text má informativní charakter, nikoli právní sílu. Každý případ je jiný – vždy se vyplatí konzultace s advokátem.
Než začnete cokoliv podnikat, zjistěte, jak hluboká je díra v rozpočtu a zda máte vše podloženo smluvně. Zkontrolujte výši nájemného, termíny splatnosti i zálohy na služby. Ujistěte se, že máte důkazy o prodlení (např. výpis z účtu). A nezapomeňte, že i úroky z prodlení mají své zákonné místo.
Základem dobrých vztahů je komunikace, i když se právě jedná o dluh. První krok by měla být přátelská upomínka. Pokud to nepomůže, přichází na řadu formální výzva k úhradě, tzv. předžalobní výzva. Ta musí být písemná, jasná a doložitelná.
Tip: Přátelská upomínka může znít například takto: „Dobrý den, paní Nováková, všimli jsme si, že platba nájmu za měsíc září zatím nedorazila. Mohla byste prosím zkontrolovat, zda nedošlo k chybě? Děkujeme za spolupráci.“ Krátká, slušná a věcná zpráva často stačí k rychlému vyřešení situace.
Někdy už trpělivost prostě nestačí. Když nájemník neplatí déle než tři měsíce, zákon vám umožňuje vypovědět nájem bez výpovědní doby, ale až po písemné výzvě k nápravě. Kratší prodlení zase umožňuje výpověď s běžnou výpovědní dobou.
Správná výpověď je právní „bumerang“, pokud není napsaná přesně, může se vám vrátit zpátky. Musí být písemná, doručená a s přesně uvedeným důvodem. Chybí-li poučení o právu nájemce obrátit se na soud, výpověď je neplatná.
Pokud ani po doručení výpovědi a všech výzev nedojde k nápravě, je čas přejít k soudnímu řešení. Tím nejběžnějším krokem je návrh na vydání platebního rozkazu.
Někdy je třeba sáhnout po právní páce. Pokud upomínky a výzvy selžou, můžete podat návrh na vydání platebního rozkazu. Tento soudní nástroj bývá rychlý, účinný a často přiměje dlužníka k zaplacení bez dlouhého soudního řízení.
Když už nepomáhají žádné dopisy ani soudní výzvy, nastupuje exekuce. Ale pozor, žádné výměny zámků či odpojování energií! Takové kroky jsou protiprávní. Jedinou legální cestou je žaloba na vyklizení a následný výkon rozhodnutí.
Pokud nájemce po ukončení nájmu byt neopustí, není to zadarmo. Můžete po něm požadovat náhradu ve výši obvyklého nájemného, takzvané bezdůvodné obohacení. Tento nárok lze vymáhat soudně.
Když jde do tuhého, pomáhá mít věci přehledně na papíře. Vytvořte si krátké seznamy, které vám pomohou nezapomenout žádný krok, ať už jde o obsah upomínky nebo správné formulace výpovědi.
Příklad checklistu pro upomínku:
Datum a identifikace nájemní smlouvy
Výše dlužné částky a období, za které se dluh vztahuje
Termín splatnosti a navrhovaná lhůta pro doplacení
Bankovní spojení a variabilní symbol
Kontaktní údaje a podpis
Příklad checklistu pro výpověď:
Písemná forma a prokazatelné doručení
Konkrétní zákonný důvod (např. neplacení tři měsíce)
Poučení o právu podat námitky a obrátit se na soud
Datum, podpis a kopie pro archiv
Když jde do tuhého, pomáhá mít věci přehledně na papíře. Vytvořte si krátké seznamy, které vám pomohou nezapomenout žádný krok, ať už jde o obsah upomínky nebo správné formulace výpovědi.
V emocích se píšou dopisy špatně. I když máte chuť napsat všechno, co si myslíte, držte se faktů. Klidná a věcná komunikace často otevře dveře k dohodě, a když ne, aspoň vás ochrání u soudu.
Ne vždy se dá všechno zvládnout svépomocí. Pokud se jedná o větší dluhy, spory o výpověď nebo hrozící soud, je lepší přizvat právníka. Pomůže vám postupovat podle práva a vyvarovat se formálních chyb.
Pro jistotu i pro pořádek, tady je krátká rekapitulace: spočítat dluh, poslat upomínku, po třech měsících neplacení dát výpověď, podat platební rozkaz a případně žalobu na vyklizení. Vše klidně, písemně a bez dramat. A pamatujte, v realitách se trpělivost vyplácí.
