Kuchyňská linka zůstává. Dobře. A co vestavná trouba? Lednice? Lustr nad jídelním stolem? Vestavěná skříň? Zahradní domek? A co robotická sekačka, která poslušně krouží po zahradě? Možná to zní jako detail, ale právě vybavení domu nebo bytu dokáže při předání nemovitosti vytvořit docela slušné realitní drama. Kupující při prohlídce vidí krásný interiér a automaticky předpokládá, že některé věci kupuje společně s nemovitostí. Prodávající je naopak považuje za svůj majetek a před stěhováním je bez většího přemýšlení odveze. Pak přijde den předání. Kupující otevře dveře a zjistí, že místo designového lustru, který se tak hezky vyjímal na fotografiích, visí ze stropu kabel. „Ale ten lustr byl přece součástí bytu!“ Prodávající na to: „Nebyl. Ten jsme dostali ke svatbě.“ No a problém je na světě.
Občanský zákoník pracuje s pojmem součást věci. Zjednodušeně jde o něco, co k věci svou povahou náleží a co nelze oddělit, aniž by tím došlo k jejímu znehodnocení. Vedle toho existuje také příslušenství věci, tedy samostatná věc vlastníka, která je určena k tomu, aby byla s hlavní věcí trvale užívána. V reálném životě ale nemusí být u každého kusu vybavení odpověď úplně černobílá, a právě proto doporučujeme jedno jednoduché pravidlo: Nespoléhejte na to, co je přece jasné. Sepište si to.
Představa, že prodávající před předáním bytu odmontuje kuchyňskou linku a naloží ji do dodávky, by asi většinu kupujících překvapila. U pevně zabudovaných prvků je zpravidla očekávání poměrně jasné. Kuchyňská linka, vestavěné skříně nebo zařízení pevně spojené s nemovitostí obvykle zůstávají. Jenže už u spotřebičů začíná být situace zajímavější. Vestavná trouba? Myčka? Lednice? Mikrovlnná trouba? Jedna věc je pevně zabudovaná, jinou lze vytáhnout ze zásuvky a během pěti minut odvézt. Proto je ideální již při prodeji přesně stanovit, které spotřebiče jsou součástí prodeje.
Svítidla jsou krásným příkladem toho, jak odlišně může situaci vnímat kupující a prodávající. Kupující viděl při každé prohlídce v obývacím pokoji výrazný lustr a bere ho jako přirozenou součást místnosti. Prodávající ale ví, že stál dvacet tisíc korun, koupil ho před dvěma lety a do nového domu se mu bude náramně hodit. Kdo má pravdu? Mnohem jednodušší než následné dohadování je napsat například: „Designové závěsné svítidlo v obývacím pokoji není součástí převodu a prodávající jej před předáním odstraní.“ Najednou všichni vědí, na čem jsou a žádné překvapení v podobě kabelu ze stropu se nekoná.
Pohovka, jídelní stůl, postel, komoda nebo volně stojící skříň jsou typicky samostatné movité věci. Jestli mají v nemovitosti zůstat, je vhodné to výslovně sjednat. Nejhorší možná varianta je věta: „Nějak se na tom pak domluvíme.“ Protože ono „pak“ často přijde až v okamžiku, kdy se jedna strana stěhuje a druhá přebírá klíče, každá strana si samozřejmě původní dohodu pamatuje trochu jinak.
U rodinných domů se seznam možných sporů výrazně rozšiřuje. Pergola, zahradní domek, skleník, bazén, vířivka, houpačka, trampolína, gril, sud na dešťovou vodu, dřevník nebo automatická sekačka. Něco je pevně spojeno s pozemkem, něco stojí pouze vlastní vahou a něco má kolečka a prodávající to může během chvíle odvézt. Například vzrostlý strom si prodávající opravdu jen tak neodveze. Občanský zákoník ostatně výslovně uvádí, že rostlinstvo vzešlé na pozemku je jeho součástí. U zahradního nábytku nebo sekačky je ale situace samozřejmě jiná. Proto opět platí: Čím dražší nebo významnější věc, tím méně prostoru by mělo zůstat pro domněnky.
Další častý zdroj nedorozumění. Nemovitost je nafocena krásně zařízená. Na fotografiích jsou obrazy, nábytek, dekorace, televize, květiny a designová světla. To ale automaticky neznamená, že kupující všechno, co vidí na fotografii, také kupuje.Prezentace nemovitosti ukazuje především její podobu a možnosti. Přesto je vhodné kupujícího včas upozornit na vybavení, které může působit jako pevná součást nemovitosti, ale prodávající si jej plánuje ponechat. Čím dříve se to řekne, tím méně prostoru vznikne pro větu: „Já jsem ale myslel, že to tam zůstane.“
U nemovitostí s větším množstvím vybavení doporučujeme vytvořit jednoduchý seznam.
Například:
kuchyňská linka – zůstává,
vestavná trouba – zůstává,
myčka – zůstává,
volně stojící lednice – prodávající odveze,
vestavěné skříně v ložnici – zůstávají,
lustr v obývacím pokoji – prodávající odveze,
zahradní domek – zůstává,
robotická sekačka – není součástí prodeje.
Takový seznam může být součástí smluvní dokumentace nebo jiné jednoznačné dohody mezi stranami. Najednou není potřeba řešit, kdo si co pamatoval z prohlídky před třemi měsíci.
Při předání nemovitosti doporučujeme stav domu či bytu také zdokumentovat. Fotografie spolu s předávacím protokolem mohou zachytit nejen stavy měřidel a předané klíče, ale také vybavení, které v nemovitosti zůstalo. Je to jednoduchá věc, která může později ušetřit spoustu nepříjemných debat.
Možná ano. Jenže ústní dohoda má jednu zásadní slabinu. Každý si ji může pamatovat trochu jinak.
Prodávající si pamatuje:
„Říkal jsem, že skříň možná nechám.“
Kupující si pamatuje:
„Říkal, že skříň nechá.“
Jedno slovo a rozdíl je několik tisíc korun. Proto doporučujeme důležité dohody vždy zaznamenat písemně. Ne proto, že si lidé navzájem nevěří, Ale protože po několika týdnech nebo měsících už si opravdu nemusí pamatovat každý detail stejně.
Pokud bylo jednoznačně sjednáno, že určité vybavení v nemovitosti zůstane, a při předání tam není, vzniká problém, který je potřeba řešit podle konkrétní smluvní dokumentace a okolností případu. Právě tady se ukazuje, proč je dobré mít vše předem přesně popsané.
Rozdíl mezi větou: „Vybavení dle dohody.“ a přesným seznamem konkrétních věcí může být v případě sporu opravdu zásadní.
Ještě před podpisem kupní smlouvy by mělo být jasné, co přesně kupující společně s nemovitostí získává. Ideálně si projděte místnost po místnosti a označte vše, u čeho by mohly vzniknout pochybnosti. Neřešte jen drahé věci. Právě relativní maličkosti někdy způsobují největší emoce. Protože nejde jen o jejich hodnotu. Kupující jednoduše očekával, že tam budou.
Při prodeji nemovitosti se samozřejmě řeší především zásadní věci jako je kupní cena, způsob úhrady, právní stav, katastr nemovitostí nebo termín předání. To ale neznamená, že vybavení můžeme odbýt větou „nějak se domluvíte“. Dobře připravený obchod myslí i na detaily. Proto u nás nepoužíváme jednu univerzální kupní smlouvu, do které pouze doplníme jména a cenu. Smluvní dokumentaci připravuje advokátka podle konkrétního obchodu a dohody mezi prodávajícím a kupujícím. Protože každý obchod je jiný a někdy může být rozdíl mezi pohodovým předáním a zbytečnou hádkou opravdu jen jeden lustr.
Pomůžeme vám připravit celý obchod tak, aby bylo od začátku jasné nejen za kolik a kdy, ale také co přesně kupující přebírá, protože dobrý realitní obchod nekončí podpisem smlouvy. Končí až ve chvíli, kdy předáte klíče a obě strany vědí, že všechno proběhlo tak, jak bylo domluveno.