Zdědit nemovitost po babičce může znít na první dobrou jako krásná věc. Dům, byt nebo chalupa, ke které se vážou vzpomínky, rodinné příběhy, vůně buchet a možná i pár háčkovaných deček, které přežily několik generací. Jenže realita bývá často o něco méně romantická. Najednou řešíte dědické řízení, spoludědice, vyklizení, stav nemovitosti, cenu, daně, kupující a otázku: „Co s tím vlastně budeme dělat?“ Dobrá zpráva je, že dědictví opravdu není trest. Jen je potřeba postupovat s klidem, rozumem a ideálně s někým, kdo ví, kde bývají nejčastější háčky.
Než začnete nemovitost prodávat, musí být jasné, kdo je jejím vlastníkem. To se řeší v rámci pozůstalostního, lidově dědického řízení. Jeho cílem je určit dědice a rozdělení majetku po zemřelém. (Notářská komora) Teprve až je vše právně dořešené, má smysl plánovat samotný prodej. Pokud je dědiců více, je potřeba se domluvit, zda chtějí nemovitost prodat všichni, za jakou cenu a za jakých podmínek. A tady pozor: věta „my se určitě domluvíme“ je krásná, ale u nemovitostí je vždy lepší mít domluvu jasnou, konkrétní a písemně potvrzenou.
U zděděné nemovitosti se často až postupně zjistí, že situace není tak jednoduchá. Dům může mít věcné břemeno, spoluvlastnické podíly, zástavu, nevyřešený přístup, staré přístavby nebo nesoulad mezi skutečným stavem a katastrem. Proto je důležité zkontrolovat list vlastnictví, katastrální mapu, právní omezení a také technický stav nemovitosti. Vlastnické právo a další práva k nemovitostem se zapisují do katastru nemovitostí, proto je katastr jedním ze základních míst, kde začít. U starších domů se vyplatí být obzvlášť opatrný. To, že babička říkala „střecha je ještě dobrá“, bohužel nemusí znamenat, že si to samé bude myslet kupující, banka nebo stavební technik.
Prodej nemovitosti po babičce bývá citlivý. Není to jen dům nebo byt. Je to místo, kde se slavily Vánoce, kde se běhalo po zahradě a kde se v šuplíku vždycky našla čokoláda. Jenže kupující neplatí za vaše vzpomínky. Kupující řeší lokalitu, stav, dispozici, náklady na rekonstrukci, financování a srovnatelné nabídky na trhu. Proto je důležité nastavit cenu podle reality, ne podle emocí. Příliš vysoká cena může prodej zbytečně protáhnout, nemovitost se na trhu „okouká“ a nakonec se často prodá hůře, než kdyby byla cena správně nastavená hned od začátku.
Zděděné nemovitosti mají často jednu společnou vlastnost, je v nich úplně všechno. Nábytek, porcelán, staré časopisy, zavařeniny, nářadí, krabice, krabice v krabicích a někdy i věci, u kterých nikdo v rodině netuší, k čemu sloužily. Před prodejem je dobré nemovitost citlivě vyklidit, uklidit a připravit tak, aby si kupující dokázal představit její potenciál. Není nutné z domu udělat katalogovou vilu. Ale čistý, světlý a přehledný prostor prodává výrazně lépe než místnost, kde se kupující bojí otevřít skříň. Profesionální fotografie, video, půdorysy a dobře napsaný inzerát dokážou udělat velký rozdíl. U nemovitosti po babičce často neprodáváme jen aktuální stav, ale hlavně možnost, co z ní může vzniknout.
Samotné nabytí dědictví je u fyzických osob od daně z příjmů osvobozeno. Jiná situace ale může nastat při následném prodeji zděděné nemovitosti. U prodeje se řeší podmínky osvobození od daně z příjmů, například časový test, případné bydliště nebo použití prostředků na vlastní bytovou potřebu. Finanční správa uvádí, že u nemovitostí se obecně řeší mimo jiné lhůta 10 let, přičemž u dědictví od manžela nebo příbuzného v přímé řadě se do této doby může započítat i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel. Pokud je osvobozený příjem vyšší než 5 000 000 Kč, může vzniknout také oznamovací povinnost vůči finančnímu úřadu. Daňové dopady proto vždy doporučujeme ověřit s účetním nebo daňovým poradcem. Ušetří vám to nepříjemné překvapení, které obvykle chodí doporučeně a s razítkem.
Největší komplikace u prodeje zděděné nemovitosti často nebývá samotná nemovitost, ale rodinná domluva. Jeden chce prodat hned. Druhý chce počkat. Třetí má pocit, že dům má cenu zámku na Loiře. Čtvrtý nekomunikuje vůbec, ale zásadně nesouhlasí se vším. Proto se vyplatí hned na začátku domluvit jasný postup, kdo bude komunikovat s makléřem, kdo schvaluje cenu, kdo podepisuje dokumenty a jak se bude řešit případná nabídka od kupujícího. Čím jasnější pravidla na začátku, tím méně zbytečných konfliktů v průběhu.
Správně připravený prodej může proběhnout klidně, bezpečně a bez zbytečných nervů. Důležité je nepodcenit právní stav, cenu, prezentaci a komunikaci mezi dědici, a právě s tím vám rádi pomůžeme. Podíváme se na nemovitost, zhodnotíme její stav, ověříme možnosti prodeje, doporučíme reálnou tržní cenu a připravíme prezentaci tak, aby oslovila správné kupující. Postaráme se o prohlídky, jednání, rezervační smlouvu, kupní smlouvu, úschovu kupní ceny i převod na katastru. Vy tak nemusíte řešit každou drobnost sami. A hlavně se z dědictví nestane nekonečný rodinný seriál o mnoha dílech.
Ozvěte se nám. Rádi vám poradíme, jaký postup dává smysl právě ve vaší situaci. Ať už jde o byt po babičce, chalupu po dědovi nebo dům, který rodina roky nevyužívá, pomůžeme vám najít řešení, které bude dávat smysl právně, finančně i lidsky.