Při prodeji nemovitosti se řeší spousta dokumentů. List vlastnictví, půdorysy, stavební dokumentace, smlouvy, vyúčtování energií… a někde mezi tím se objeví také PENB neboli průkaz energetické náročnosti budovy.
A reakce bývá někdy podobná: „Jo, energetický štítek. Ten potřebujeme jen proto, že to chce zákon. Jenže právě tady je škoda považovat PENB za další papír do šanonu. Může totiž napovědět poměrně dost o tom, jak energeticky náročná nemovitost je, kde jsou její slabá místa a co může jejího budoucího vlastníka čekat.
Průkaz energetické náročnosti budovy hodnotí budovu podle množství energie potřebné pro její standardní provoz. Do hodnocení vstupuje například vytápění, příprava teplé vody, chlazení, větrání nebo osvětlení.
Výsledkem je zařazení do energetické třídy od A do G.
A – mimořádně úsporná
a na opačném konci
G – mimořádně nehospodárná.
Je to tedy trochu podobné energetickému štítku na lednici. Jen místo lednice hodnotíme celý dům. Důležité ale je, že PENB nevychází přímo z vašich účtů za elektřinu nebo plyn. Výpočet pracuje s normovanými hodnotami tak, aby bylo možné různé budovy mezi sebou objektivněji porovnávat. Jinak by totiž jeden majitel vytápějící na 19 °C mohl vypadat jako mistr energetických úspor a jeho soused, který miluje doma tropických 25 °C, jako ekologická katastrofa.
Tohle je jeden z nejčastějších omylů. Majitel řekne: „Ale já platím za plyn jen tři tisíce měsíčně, takže ten dům přece nemůže být energeticky náročný.“ Může. Skutečná spotřeba totiž závisí také na tom, kolik lidí v nemovitosti bydlí, jak ji vytápějí, jak často jsou doma nebo jakou teplotu preferují. PENB se snaží lidské návyky od budovy oddělit. Dva stejné domy mohou mít stejný energetický průkaz, ale jeden majitel bude chodit doma v tričku při 24 °C a druhý v lednu prohlašovat, že 18 °C „je úplně příjemných“. Jejich faktury budou rozdílné. Domy přitom mohou být energeticky prakticky stejné.
Kupující samozřejmě většinou nejprve řeší lokalitu, cenu, dispozici, zahradu nebo to, jestli se mu do garáže vejde auto. Jenže po podpisu kupní smlouvy přichází další méně romantická část vlastnictví: provozní náklady. A právě zde může energetická náročnost nemovitosti hrát poměrně důležitou roli. Průkaz totiž nehodnotí pouze jednu barevnou šipku na první stránce. Posuzuje například kvalitu obálky budovy a technické systémy, tedy mimo jiné způsob vytápění nebo přípravy teplé vody. Součástí průkazu mohou být také doporučení opatření, která by energetickou náročnost budovy zlepšila.
Najednou tedy nejde jen o otázku:
„Kolik dům stojí?“
ale také:
„Kolik může stát jeho provoz a co bude v budoucnu potřeba řešit?“
Tady je potřeba dát pozor. Pokud v realitním inzerátu uvidíte písmeno G, nemusí to automaticky znamenat, že dům vytápíte otevřeným oknem a místo kotle máte v suterénu lokomotivu. Pokud realitní zprostředkovatel nemá od vlastníka k dispozici grafickou část PENB, musí v reklamních materiálech uvést nejhorší klasifikační třídu G.
Proto je dobré rozlišovat:
G podle skutečně zpracovaného průkazu
a
G uvedené proto, že PENB nebyl při přípravě inzerce k dispozici.
To je poměrně zásadní rozdíl.
U rodinného domu zpravidla ne. Při prodeji budovy nebo její ucelené části má vlastník povinnost průkaz za stanovených podmínek opatřit, předložit a předat kupujícímu. Energetická třída má být zároveň uvedena také v informačních a reklamních materiálech. Trochu jiná situace může nastat při prodeji bytové jednotky. Vlastník bytu může písemně požádat SVJ o PENB. Pokud mu jej SVJ na písemnou žádost neposkytne, může za stanovených podmínek průkaz při převodu jednotky nahradit vyúčtováním dodávek energií za poslední tři roky. Takže věta: „PENB nemáme, dejte tam faktury.“ Není univerzální řešení pro všechny nemovitosti.
Ano. Ani povinnost PENB není bez výjimek. Ministerstvo průmyslu a obchodu například uvádí některé malé budovy s energeticky vztažnou plochou pod 50 m², vybrané rekreační objekty nebo některé specifické stavby. Zajímavá je také výjimka týkající se některých starších nemovitostí. Při prodeji nebo pronájmu se průkaz nemusí opatřit, pokud se na tom obě strany písemně dohodnou a jde o budovu postavenou a naposledy zásadněji změněnou před 1. lednem 1947. Rozhodně tedy není dobré řídit se univerzálním pravidlem typu: „Starý dům PENB nepotřebuje.“ Tak jednoduché to není.
Ani jednou vypracovaný PENB nemusí sloužit po celou dobu existence domu. Průkaz má standardně omezenou platnost a při významnějších změnách budovy může být nutné jeho nové zpracování. Typickým důvodem mohou být rozsáhlejší úpravy obálky budovy nebo změny, které mají vliv na její energetickou náročnost. Proto při prodeji nestačí v hloubi šuplíku objevit dokument s barevnou stupnicí a prohlásit: „Výborně, máme štítek.“ Vyplatí se také podívat, kdy byl vyhotoven a zda stále odpovídá současnému stavu nemovitosti.
Energeticky úsporná nemovitost má jednu velkou marketingovou výhodu: nižší provozní náklady se dají dobře komunikovat. Máte novější okna, zateplení, kvalitní zdroj vytápění, fotovoltaiku nebo dobře provedenou rekonstrukci? Pak není důvod energetické parametry schovávat někam na konec inzerátu mezi číslo parcely a větu „pro více informací volejte makléře“. Pokud má nemovitost dobré energetické hodnocení, může to být pro kupujícího další argument při rozhodování. Cena energií totiž už dávno není drobnost, kterou začne nový majitel řešit až první zimu.
Ani horší energetická třída automaticky neznamená, že je nemovitost špatná. Starší dům může mít horší energetické parametry a současně nabídnout skvělou lokalitu, velký pozemek, kvalitní konstrukci nebo obrovský potenciál k rekonstrukci. Jen by kupující měl vědět, co kupuje. A právě v tom je hlavní smysl PENB. Neříká: „Tento dům nekupujte.“ Říká spíš: „Takhle na tom tato budova energeticky je. A teď se můžete rozhodnout se všemi informacemi na stole.“
Rozhodně ne. PENB je sice dokument, který je u řady prodejů potřeba především kvůli zákonným povinnostem, ale jeho význam tím nekončí. Prodávajícímu může pomoci ukázat energetické přednosti nemovitosti. Kupujícímu zase poskytuje další informace o budově, jejím technickém stavu a možné budoucí energetické náročnosti. A hlavně pomáhá položit správnou otázku ještě před podpisem kupní smlouvy: „Kolik mě nebude stát jen koupě tohoto domu, ale také život v něm?“ Protože pořizovací cena nemovitosti je pouze jedna část příběhu. Ta druhá začne chodit každý měsíc ve vyúčtování.