Prodej nemovitosti v rodině, například mezi matkou a dcerou, může být zdaněním komplikovaný proces. Základní pravidla, časový test, a zvláštní režim u společného jmění (SJ) rozhodují o tom, kdy se daň z příjmu platí či naopak neplatí. Přinášíme Vám přehled platný dle legislativy roku 2025 s praktickým příkladem a také vysvětlení situace při rozvodu a vypořádání společného jmění.
Podle platné české legislativy musí vlastník nemovitosti splnit jednu z podmínek pro osvobození od daně z příjmu:
Vlastnit nemovitost minimálně 10 let, pokud byla nemovitost nabytá od 1. 1. 2021 dále
nebo minimálně 5 let u nemovitostí nabytých do 31. 12. 2020
nebo dokázat, že v nemovitosti měl prodejce trvalé bydliště alespoň 2 roky před prodejem, bez ohledu na délku vlastnictví
Pokud tyto podmínky nejsou splněny, zdaní se rozdíl mezi prodejní cenou a pořizovacími náklady; zdanění se týká pouze zisku, ne celé prodejní ceny.
Daň ze zisku se počítá dvěma sazbami:
15% se aplikuje na část základu daně do výše 1 676 052 Kč (36násobek průměrné mzdy)
23% na část přesahující tuto hranici
Do základu daně lze odečíst také prokazatelné výdaje spojené s nemovitostí, například právní služby, náklady na opravy, odměnu realitní kanceláři či technické zhodnocení.
V případě rozvodu manželství je společné jmění nutné vypořádat, což zahrnuje i rozdělení společné nemovitosti. Možnosti jsou:
Jeden z manželů si nemovitost ponechá a vyplatí druhého na základě znaleckého posudku
manželé nemovitost prodají a rozdělí si výtěžek, většinou rovným dílem
pokud se nedohodnou, může soud rozhodnout, komu nemovitost připadne, nebo nařídit její prodej
Tento proces je důležitý pro správné vypořádání majetkových práv a může ovlivnit i daňové povinnosti. Dohoda o vypořádání společného jmění manželů musí mít písemnou formu a u nemovitostí se tato změna musí zapsat v katastru nemovitostí, aby byla právně účinná. Příjmy z vypořádání společného jmění manželů (SJM) po rozvodu nejsou předmětem daně z příjmu. Platí to i v případě, že jeden z manželů vyplatí druhého z podílu na společném majetku, například z hodnoty domu.
Představme si, že matka prodává dceři svůj rodinný dům.
Možnost 1: Matka vlastnila dům déle než 10 let (případně dříve než 5 let u staršího vlastnictví). V tomto případě není z prodeje daň z příjmu placena, protože splnila časový test.
Možnost 2: Matka vlastnila dům méně než 10 let a neměla v něm trvalé bydliště alespoň 2 roky před prodejem. V takovém případě je povinna zaplatit daň z příjmu z rozdílu mezi prodejní cenou a pořizovací cenou po odečtení oprávněných nákladů. Daňová sazba je 15% do výše 1 676 052 Kč zisku a 23% z částky nad touto hranicí.
Možnost 3: Matka či dcera měly či mají v domě trvalé bydliště minimálně 2 roky před prodejem, což vede k osvobození od daně bez ohledu na dobu vlastnictví.
Pokud by místo prodeje šlo o darování nemovitosti (například matka věnuje dům dceři), mohou platit odlišná daňová pravidla a převod často nepodléhá dani z příjmu, ale je třeba dbát na další možné daňové povinnosti.
Darování nemovitosti v rámci rodiny je v České republice daňově výhodné. Podle platné legislativy neplatí obdarovaný daň z příjmu, pokud dar přechází mezi příbuznými v přímé linii (například rodič → dítě) nebo v linii vedlejší (sourozenci, strýc, teta, synovec, neteř, manželé apod.). Darovací daň byla zrušena, takže převod nemovitosti darováním není zatížen touto daní.
Je však důležité upozornit finanční úřad, pokud hodnota darované nemovitosti přesahuje 5 milionů korun. Tato oznamovací povinnost je formální, ale je nezbytné jí dostát, aby nedošlo k sankcím.
Po darování může obdarovaný nemovitost prodat. Při následném prodeji již platí standardní daňová pravidla pro prodej nemovitostí, tedy zejména pravidlo časového testu. Pokud obdarovaný nemovitost vlastnil méně než 10 let (nebo 5 let v případě staršího nabytí) a neměl tam trvalé bydliště minimálně 2 roky před prodejem, může být povinen zaplatit daň z příjmu ze zisku z prodeje. Darování je tedy často využíváno jako daňově výhodný krok k převodu majetku v rodině, ale po darování je třeba sledovat daňové povinnosti při případném budoucím prodeji.
