Jak prodat dům po babičce: praktický průvodce krok za krokem

Prodej domu může být emocionálně náročné, ale často je praktickou volbou, pokud nemovitost nechcete nebo nemůžete udržovat. Tento článek vás provede klíčovými kroky, jako je potvrzení vlastnictví, příprava dokumentace, stanovení prodejní ceny a pochopení daňových povinností. Díky těmto tipům zajistíte hladký a úspěšný prodej.

Prodej zděděného domu je pro mnoho lidí citlivá situace. Váže se k rodinným vzpomínkám, ale někdy je nejlepší volbou, pokud dům nechcete nebo nemůžete udržovat, případně potřebujete peníze na vlastní bydlení. Aby vše proběhlo hladce a bez zbytečných problémů, je důležité znát postup, povinnosti i možná rizika. Pojďme si krok po kroku ukázat, co Vás čeká.

1. Máte dům opravdu ve svém vlastnictví?

První otázka zní: je už dům skutečně Váš? Pokud jste po babičce zdědil nemovitost, musí proběhnout dědické řízení u notáře. Ten sepíše usnesení, které potvrdí, že se stáváte vlastníkem.

Bez tohoto dokumentu dům neprodáte. Nezapomeň také, že:

• teprve po zápisu v katastru nemovitostí se stáváte oficiálním vlastníkem
• prodej v době, kdy ještě běží dědické řízení, není možný

Zkontroluj si výpis z katastru. Pokud je u nemovitosti stále uvedena babička, musíte počkat, až notář řízení ukončí a provede zápis.

2. Jaké doklady budete potřebovat?

Pro samotný prodej budete muset připravit několik dokumentů. Bez nich se obchod neobejde.

• Usnesení o dědictví – doklad o nabytí vlastnictví
• List vlastnictví z katastru nemovitostí – snadno stáhneš i online
• Občanský průkaz – při podpisu smluv u notáře nebo advokáta
• Případné plné moci – pokud tě bude zastupovat makléř nebo právník
• Dokumentace k domu – stavební povolení, kolaudační rozhodnutí, energetický štítek (PENB). Čím víc podkladů kupci nabídneš, tím důvěryhodněji bude dům působit.

Nemáš přehled, co všechno musíš doložit? Zeptejte se přímo svého notáře, makláře nebo na katastrálním úřadě. Vyhnete se zdržení.

3. S realitkou nebo bez?

Jedno z hlavních rozhodnutí je, zda dům prodáte na vlastní pěst, nebo využiješ služeb realitní kanceláře.

• Prodej s realitkou: Ušetří vám čas a starosti. Makléř poradí s cenou, nafotí dům, zajistí inzerci, ukáže ho zájemcům a připraví smlouvy. Počítejte ale s provizí kolem 3–5 % z prodejní ceny. Nevýhodou může být i vázanost exkluzivní smlouvou, která vám brání prodávat nemovitost jinak po určitou dobu. Vždy je dobré si jasně stanovit pravidla, která budou výhodná pro vás i pro makléře. 
• Samoprodej: Nemáte provizi, ale vše je na Vás. Musíte sámi vyjednávat, připravit inzerci a hlavně ohlídat právní stránku. Riziko? Můžete dům prodat pod cenou nebo udělat chybu ve smlouvách.

Pozor: u starších domů, které mají často vyšší nároky na rekonstrukci, kupci tlačí na cenu. Zkušený makléř dokáže vyjednat férovější podmínky.

4. Jak stanovit cenu domu?

Hodnotu nemovitosti neurčuje jen velikost pozemku a stav domu. Kupující posuzují i lokalitu, občanskou vybavenost, dopravní dostupnost a budoucí možnosti využití.

Možnosti odhadu ceny:

• zdarma přes online kalkulačky – orientační hodnota
• odhad realitní kanceláře – obvykle přesnější
• znalecký posudek – povinný pouze v některých případech, ale dobrý argument při vyjednávání

Nejlépe uděláte, když porovnáte více zdrojů a budete sledovat aktuální inzerce v okolí.

5. Daně a časové testy: pozor na překvapení

Prodej zděděného domu může podléhat daním z příjmu. Platí tzv. časové testy:

• Pokud babička vlastnila nemovitost déle než 5 let (u domů nabytých do roku 2020) nebo 10 let (u domů po roce 2021), prodej je od daně osvobozený
• Do této doby se započítává i vlastnictví tvé babičky. Pokud tedy v domě žila desítky let, pravděpodobně budeš osvobozený
• Pokud časový test nesplníš, daň z příjmu činí 15 % ze zisku (prodejní cena minus pořizovací cena)
• Osvobození je možné také v případě, že získané prostředky použiješ na vlastní bytovou potřebu

Pozor na termíny! Daň se přiznává v řádném daňovém přiznání. Pokud si nejsi jistý, obrať se na daňového poradce.

6. Na co dát pozor při podpisu smluv?

Kupní smlouva musí být přesná a právně bezchybná.

• Ošetřuje převod vlastnictví, kupní cenu i termíny
• Peníze by měly jít přes úschovu (notářskou, advokátní nebo bankovní). Nikdy nepřijímejte celou částku přímo na ruku
• Návrh na vklad vlastnického práva do katastru podává obvykle kupující, ale měli byste mít kontrolu nad celým procesem
• Počítejte s tím, že katastrální úřad má na zápis obvykle 30 dnů

Nechejte si smlouvy vždy zkontrolovat právníkem, pár tisíc za službu vás může ochránit před ztrátou statisíců.

TIP NA ZÁVĚR

Prodej domu po babičce je nejen praktická, ale i emočně náročná záležitost. Pamatujte, že čím lépe si připravíte dokumenty a ohlídáte postup, tím hladší celý proces bude.

Rychlý checklist:

1. Zkontrolujte si, zda jste už oficiálně zapsaný jako vlastník.
2. Připravte si potřebné doklady.
3. Rozmyslete si, zda využijete realitní kancelář.
4. Nezapomeňte na daňové povinnosti.
5. Každou smlouvu dejte k právní kontrole.

Nenechávej nic na poslední chvíli. Správný postup vám ušetří nejen čas, ale i spoustu peněz a nervů.