Koupě bytu není jen o tom, že se vám líbí lokalita, dispozice nebo cena. Když přehlédnete právní problém nebo špatný stav domu, může se z dobré koupě rychle stát velká starost. Chyba při koupi bytu vás může stát hodně peněz i času. Proto je důležité ještě před podpisem zjistit co nejvíce informací o bytě, domě i prodávajícím.
Prvním důležitým krokem je kontrola katastru nemovitostí. Z listu vlastnictví zjistíte, kdo je skutečným vlastníkem bytu, co přesně se prodává a jestli na bytě neváznou dluhy nebo jiná omezení. Může jít například o zástavu, věcné břemeno nebo jiný právní problém. Pozor také na označení plomby. Ta ukazuje, že u bytu právě probíhá nějaká změna a je potřeba zjistit, o co jde. Nespoléhejte jen na to, co říká prodávající, ale vše si ověřte v dokumentech. (ČÚZK)
Stejně důležité je prověřit i prodávajícího. Zjistěte si, jestli není v insolvenci nebo v jiném řízení, které by mohlo převod bytu zkomplikovat. Pokud kupujete byt v osobním vlastnictví, nekupujete jen samotný byt, ale i podíl na společných částech domu. To znamená, že vás musí zajímat také to, jak funguje dům a společenství vlastníků jednotek, tedy SVJ.
Od SVJ nebo správce domu si vyžádejte potvrzení, že k bytu nejsou vedeny žádné dluhy. Zajímejte se také o výši záloh, příspěvky do fondu oprav a plánované opravy nebo investice v domě. Díky tomu zjistíte, jestli vás po koupi nečekají další velké výdaje.
Při prohlídce se nedívejte jen na to, jak byt vypadá. Důležité je zkontrolovat i jeho technický stav. Zaměřte se na vlhkost, praskliny, stav oken, koupelny, elektroinstalace, rozvodů vody a také na hluk v bytě i v domě. Podívejte se i na společné části domu, například na střechu, chodby, výtah nebo sklep. Špatný stav domu totiž může znamenat další budoucí náklady.
Zjistěte si také, kolik bude stát běžný provoz bytu. Nestačí znát jen kupní cenu nebo splátku hypotéky. Ptejte se na zálohy za služby, energie, fond oprav, parkování nebo pojištění. Vyžádejte si také písemné podklady, například poslední vyúčtování služeb, přehled záloh a informace o mimořádných příspěvcích. Důležitý je i PENB, tedy průkaz energetické náročnosti budovy, který napoví, jak energeticky náročný byt je.
Byt nekupujete jen zevnitř, ale i s jeho okolím. Proto je dobré navštívit lokalitu v různou dobu, například ráno, večer i o víkendu. Díky tomu zjistíte, jaká je tam doprava, hluk, parkování nebo dostupnost obchodů a služeb. Vyplatí se také ověřit územní plán a chystané stavby v okolí. Může se totiž stát, že vám za pár let před okny vyroste nová budova nebo se okolí výrazně změní.
Velké chyby často vznikají při podpisu smluv. Dobře si přečtěte hlavně rezervační a kupní smlouvu. Zajímejte se o to, za jakých podmínek se vrací rezervační poplatek, jaké jsou lhůty a co se stane, když banka neschválí hypotéku nebo když nastane problém při převodu. Nejlepší je nechat si smlouvy zkontrolovat vlastním advokátem, který hájí vaše zájmy. Kupní cenu neposílejte rovnou prodávajícímu. Bezpečnější je využít advokátní nebo bankovní úschovu. Peníze se pak uvolní až ve chvíli, kdy jsou splněny dohodnuté podmínky. Tím se snižuje riziko, že o peníze přijdete.
Při koupi bytu se nevyplácí spěchat. Nejprve si ověřte právní stav bytu, prodávajícího, SVJ, technický stav, náklady i lokalitu. Až potom řešte podpis smluv a zaplacení kupní ceny. Cena se někdy dá vyjednat, ale právní problémy, dluhy nebo špatný stav domu se řeší mnohem hůř a bývají drahé.
Pomoci může tento jednoduchý postup:
Zkontrolujte katastr a právní stav bytu.
Prověřte prodávajícího a zjistěte informace od SVJ.
Prohlédněte technický stav bytu i domu.
Spočítejte skutečné měsíční náklady.
Ověřte lokalitu a plány v okolí.
Nakonec řešte smlouvy a bezpečné zaplacení.