Koupě nemovitosti patří k největším finančním rozhodnutím v životě. Přesto se někdy rozhodujeme překvapivě rychle, stačí hezký obývací pokoj, slunná terasa nebo představa, kam postavíme sedačku. Emoce jsou při výběru bydlení přirozené, ale neměly by zastínit důležité skutečnosti. Dobrá nemovitost totiž není jen ta, která se vám líbí. Měla by odpovídat vašim potřebám, být v přijatelném technickém a právním stavu a dávat smysl také finančně.
Na prohlídku není nutné přicházet s helmou, vodováhou a statikem v pohotovosti. Základní příprava vám ale ušetří čas a pomůže odhalit případné nesrovnalosti. Předem si projděte celý inzerát, půdorys a fotografie. Poznamenejte si informace, které chybějí nebo nejsou jasné. Zajímat by vás měla zejména užitná plocha, velikost pozemku, vlastnictví, stav nemovitosti, vytápění, energetická náročnost, parkování, dostupnost služeb a výše pravidelných nákladů.
Ujasněte si také vlastní priority. Potřebujete pracovnu, dva dětské pokoje, zahradu, výtah nebo dobrou dostupnost do zaměstnání? Rozdělte si požadavky na tři skupiny:
bez čeho se neobejdete,
co byste rádi,
co je příjemný bonus.
Díky tomu vás při prohlídce nesvede z cesty krásná kuchyň v nemovitosti, která jinak vašemu životu vůbec nevyhovuje.
Dispozici lze někdy změnit, koupelnu zrekonstruovat a zahradu upravit. Lokalitu však s sebou nepřestěhujete. Proto si nevšímejte pouze samotného domu nebo bytu, ale i jeho okolí. Zkontrolujte dopravní dostupnost, možnosti parkování, občanskou vybavenost, hluk, sousední zástavbu i plánovaný rozvoj oblasti. Jinak může místo působit dopoledne a úplně jinak ve špičce, večer nebo o víkendu. Pokud vás nemovitost vážně zaujme, vraťte se do lokality ještě v jinou denní dobu. U rodinného domu si ověřte také přístupovou cestu, nejen kudy vede, ale komu patří a zda je právně zajištěný přístup k nemovitosti.
Po příchodu si všimněte zápachu, vlhkosti, teploty a celkového dojmu z prostoru. Silná vůně osvěžovače, čerstvě vymalovaný pruh nebo nábytek přisunutý těsně ke stěně nemusí nic znamenat. Mohou ale také zakrývat problém, který stojí za bližší kontrolu. Ptejte se, proč se nemovitost prodává, jak dlouho je v nabídce, zda v ní někdo aktuálně bydlí a jaké opravy byly v posledních letech provedeny. Důležité nejsou jen odpovědi, ale i to, zda odpovídají skutečnému stavu.
Počet metrů čtverečních sám o sobě nestačí. Sledujte, zda je dispozice praktická a zda místnosti odpovídají vašim potřebám. Zkuste si představit běžný den: kam odložíte boty, kde bude pračka, zda se vejde jídelní stůl, jak budete procházet mezi místnostmi a jestli máte dostatek úložného prostoru. Porovnejte skutečný stav s půdorysem a dostupnou dokumentací. Pokud byla posunuta příčka, přistavěna místnost, změněno užívání prostoru nebo upraveno podkroví, zjistěte, zda jsou změny řádně povolené a evidované.
Zaměřte se na praskliny, mapy, plíseň, odlupující se omítku a nerovnosti. Drobné vlasové praskliny nemusejí být zásadní, šikmé či výrazné trhliny ale mohou ukazovat na pohyb konstrukce. Jejich skutečný význam dokáže posoudit odborník. U podlah sledujte, zda se nepropadají, výrazně nevržou nebo nejsou zvlněné. V rozích, za nábytkem a kolem oken hledejte známky vlhkosti. U domu si prohlédněte také sokl, fasádu, sklep a napojení terénu na stavbu.
Okna si skutečně otevřete a zavřete. Zkontrolujte jejich těsnost, stav rámů, rosení mezi skly a funkčnost kování. U starších oken počítejte s možnou investicí do opravy nebo výměny. Všímejte si orientace místností ke světovým stranám a množství denního světla. Fotografie mohou být pořízené za ideálního počasí a širokoúhlým objektivem, skutečnost proto posuzujte přímo na místě.
Otočte kohoutky, vyzkoušejte tlak vody a sledujte, jak rychle odtéká. Podívejte se pod umyvadlo a dřez, zda nejsou patrné stopy úniku. Spláchněte toaletu a ověřte funkčnost ohřevu teplé vody. Zjistěte stáří elektrických rozvodů, materiál vedení a stav rozvaděče. U starší nemovitosti se ptejte, zda proběhla rekonstrukce elektřiny a zda je k dispozici revizní zpráva. U vytápění vás bude zajímat jeho typ, stáří zdroje tepla, servis, spotřeba a možnost regulace. Nechte si ukázat kotel, tepelné čerpadlo nebo jiné zařízení. Ptejte se také na reálné roční náklady, ne pouze na orientační zálohy.
Střecha může vypadat ze země dobře, ale rozhodující je její skladba, stáří a stav krovu. Pokud je to možné, nahlédněte na půdu a hledejte stopy zatékání, napadení dřeva nebo neodborných zásahů. Ve sklepě sledujte vlhkost, zápach, stav zdiva a způsob větrání. U domu se ptejte také na izolaci, drenáže, dešťovou vodu a způsob odvodu vody od stavby. Nejasnosti je rozumné před koupí prověřit se stavebním technikem.
Při koupi bytu se zajímejte o celý dům. Prohlédněte si společné prostory, výtah, střechu, fasádu, sklepy, rozvody a okolí domu. Zanedbaná chodba nemusí automaticky znamenat problém, může však napovědět, jak se vlastníci o dům starají. Vyžádejte si informace o hospodaření společenství vlastníků, výši dlouhodobých záloh na správu domu, případných úvěrech, dluzích a plánovaných opravách. Nízký měsíční příspěvek může na první pohled potěšit, ale někdy znamená nedostatečnou rezervu na budoucí rekonstrukce.
Hezký interiér nesmí odvést pozornost od dokumentů. Ověřte údaje v katastru nemovitostí, vlastníka, případná zástavní práva, věcná břemena, exekuce nebo jiné zápisy. U pozemku zkontrolujte jeho hranice, druh, způsob využití a územní plán. U stavby je důležité, aby skutečný stav odpovídal dokumentaci a povolenému způsobu užívání. Zajímejte se o nabývací titul prodávajícího, stavební dokumentaci, kolaudaci či jiné potřebné doklady a průkaz energetické náročnosti budovy. Samotný zápis v katastru není univerzální zárukou, že je vše bez problému. Pokud si nejste jistí, nechte právní stav prověřit odborníkem ještě před podpisem rezervační nebo kupní smlouvy.
Kupní cena není jediná částka, se kterou je potřeba počítat. Sepište si očekávané náklady na rekonstrukci, vybavení, stěhování, financování, pojištění a pravidelný provoz. Ptejte se na vyúčtování energií a služeb za poslední období. U domu zohledněte servis technologií, údržbu střechy, fasády, zahrady, studny nebo odpadního systému. Připočítejte si finanční rezervu – u starších nemovitostí se během rekonstrukce téměř vždy objeví něco, s čím se původně nepočítalo.
Jaká je dopravní dostupnost a občanská vybavenost?
Je v okolí hluk, provoz nebo problematické sousedství?
Dá se pohodlně parkovat?
Neplánuje se v okolí významná výstavba?
Je právně zajištěný přístup k domu nebo pozemku?
Odpovídá skutečnost půdorysu a dokumentaci?
Vyhovuje rozmístění místností vašemu způsobu života?
Je v nemovitosti dostatek světla a úložných prostor?
Jsou patrné praskliny, vlhkost, plíseň nebo zatékání?
Fungují okna, dveře, voda, odpady a toaleta?
Jak staré jsou elektrické rozvody, topení a ohřev vody?
Kdy se opravovala střecha, fasáda a okna?
Jaké jsou reálné náklady na energie a provoz?
Jsou k dispozici revize, servisní zprávy a stavební dokumentace?
Vyžaduje stav odbornou technickou kontrolu?
Kdo je vlastníkem a váznou na nemovitosti omezení?
Odpovídá skutečný stav údajům v katastru a dokumentaci?
Jaké jsou měsíční platby a plánované investice?
Má společenství vlastníků úvěr, dluhy nebo chystané opravy?
Kolik bude stát nezbytná rekonstrukce a máte rezervu?
Pokud kupujete starší dům, vidíte výrazné praskliny, vlhkost, nejasné stavební úpravy nebo vás čeká rozsáhlá rekonstrukce, vyplatí se technická inspekce. U složitějšího vlastnictví, věcných břemen, přístupových cest nebo nesrovnalostí v dokumentaci je na místě právní kontrola. Několik tisíc korun za odborné prověření může zabránit nákladům, které by později dosáhly statisíců. A pokud se žádný zásadní problém nepotvrdí, získáte alespoň větší jistotu, že se rozhodujete správně.
Ideální nemovitost nemusí být bez jediné vady. Důležité je vědět, jaké vady má, kolik bude stát jejich odstranění a zda je dokážete přijmout. Dobrá koupě je ta, při které znáte skutečný stav, rozumíte rizikům a cena jim odpovídá. Na prohlídce si proto dělejte poznámky, fotografujte se souhlasem prodávajícího nebo makléře a nenechte se tlačit k okamžitému rozhodnutí. Srdce může vybrat domov, ale konečné slovo by měla dostat i hlava. Chystáte se koupit byt, dům nebo pozemek a chcete mít při výběru větší jistotu? Ozvěte se nám. V ERS Reality vám pomůžeme nemovitost prověřit, upozorníme na důležité souvislosti a provedeme vás celým obchodem bezpečně od první prohlídky až po předání klíčů.