Při hledání bytu nebo domu se snadno zamilujete do krásné kuchyně, moderní koupelny nebo dokonale připraveného obývacího pokoje. Jenže právě tyto věci patří mezi ty, které lze zpravidla změnit. Mnohem větší pozornost si zaslouží vlastnosti, se kterými po koupi už téměř nic neuděláte, zejména lokalita, bezprostřední okolí, orientace nemovitosti nebo možnosti parkování. Jak tedy poznat, která nemovitost je opravdu ta pravá? Pomůže jednoduché rozdělení: na věci neměnné, věci změnitelné s určitými omezeními a věci, které lze upravit poměrně snadno.
Lokalita není jen název města nebo obce. Ve skutečnosti jde o celý soubor vlastností, které budou ovlivňovat váš každodenní život:
dojezdová vzdálenost do zaměstnání,
dostupnost školy, školky, obchodů a lékaře,
spojení autem i veřejnou dopravou,
bezpečnost a celkový charakter okolí,
hluk z dopravy, železnice, provozoven nebo sportovišť,
možnosti parkování,
zeleň, místa pro procházky a volnočasové aktivity,
plánovaná výstavba v okolí.
Krásný interiér může na první pohled převážit všechny pochybnosti. Každodenní hodinové dojíždění, chybějící parkovací místo nebo hluk pod okny vás ale budou ovlivňovat mnohem déle než nové obklady v koupelně. Proto se do vybrané lokality vraťte několikrát. Přijeďte ráno, odpoledne i večer, ve všední den a pokud možno také o víkendu. Trasa, která při nedělní prohlídce působí bezproblémově, může být v pondělí ráno úplně jiná. Stejně tak klidná ulice může večer ožít provozem nebo obtížným parkováním.
Kromě adresy existují i další vlastnosti, které jsou pevně dané nebo jen velmi obtížně ovlivnitelné.
Orientace oken rozhoduje o množství denního světla, teplotě v místnostech i celkové atmosféře bydlení. Tmavý byt v přízemí pravděpodobně nebude nikdy působit stejně vzdušně jako byt s jižně orientovanými okny ve vyšším patře.
Výhled do zeleně je něco jiného než okna směřující do rušné křižovatky nebo přímo proti sousednímu domu. Důležité je přitom ověřit, zda volná plocha před domem skutečně zůstane volná. Územní plán nebo připravovaný projekt může současný výhled výrazně změnit.
Patro, umístění nad vchodem, garáží nebo restaurací, sousedství výtahu či technické místnosti, to vše může ovlivňovat hluk, tepelné ztráty i míru soukromí. Samotný byt zrekonstruujete, jeho polohu v domě nikoli.
U rodinného domu je důležitá nejen výměra, ale také tvar, svažitost, přístup a možnosti dalšího využití. Úzký nebo prudce svažitý pozemek může omezit přístavbu, parkování, bazén i běžné využití zahrady.
Při koupi bytu nekupujete jen prostor za vstupními dveřmi. Součástí rozhodnutí je také stav společných částí domu, hospodaření společenství vlastníků, sousedé a způsob, jakým se o dům dlouhodobě pečuje.
Častou chybou je odmítnout jinak dobrou nemovitost jen proto, že její současné rozložení místností neodpovídá představám kupujícího. Některé dispozice lze upravit překvapivě snadno: propojit kuchyň s obývacím pokojem, vytvořit pracovní kout, doplnit úložné prostory nebo rozdělit větší pokoj.
Ne každá příčka se však může jednoduše zbourat. Možnosti změny dispozice ovlivňují zejména:
nosné stěny a celkový konstrukční systém,
poloha stoupaček, odpadů, komínů a větracích šachet,
umístění oken a vstupních dveří,
technický stav domu,
pravidla společenství vlastníků nebo družstva,
požadavky stavebních předpisů a případná nutnost povolení.
Pokud počítáte s větší změnou, nespoléhejte pouze na odhad během prohlídky. Nechte záměr předem posoudit projektantem, statikem nebo zkušeným stavebním odborníkem. Zdánlivě jednoduché přesunutí kuchyně může zkomplikovat vedení odpadu, zatímco nenosná příčka může umožnit levnou a rychlou úpravu.
Nejmenší váhu by při rozhodování měly mít prvky, které lze bez zásadního zásahu opravit nebo vyměnit. Patří mezi ně například:
barvy stěn, tapety a osvětlení,
nábytek a úložné prostory,
podlahové krytiny,
kuchyňská linka a spotřebiče,
dveře, sanitární vybavení nebo obklady,
celkový styl interiéru.
Právě zde bývá výhoda nemovitostí, které na fotografiích nepůsobí dokonale. Zastaralý nábytek nebo výrazné barvy mohou odradit část zájemců, přestože samotný byt má skvělou polohu, dostatek světla a promyšlené uspořádání. Kdo se dokáže podívat za současné vybavení, může objevit velmi dobrou příležitost.
Než začnete procházet nabídky, rozdělte si požadavky do tří skupin:
Musí být splněno. Například maximální dojezd do práce, dostupnost školy, bezbariérový přístup nebo minimální počet ložnic.
Bylo by příjemné. Balkon, samostatná šatna, velká koupelna nebo konkrétní styl interiéru.
Lze doplnit nebo změnit. Nová kuchyň, jiné podlahy, více úložných prostor nebo částečná změna dispozice.
Toto rozdělení vás ochrání před dvěma častými chybami: abyste nekoupili krásně zrekonstruovanou nemovitost na místě, které vám nevyhovuje, nebo naopak neodmítli dobře umístěný byt jen kvůli interiéru, který lze postupně upravit.
Při návštěvě nemovitosti si zkuste odpovědět na následující otázky:
Jak dlouho mi skutečně potrvá cesta do práce, školy nebo za rodinou?
Jak se v okolí parkuje ráno a večer?
Je v bytě dostatek denního světla?
Co slyším při otevřených i zavřených oknech?
Jaký je stav domu, střechy, fasády, rozvodů a společných prostor?
Nečekají dům větší investice?
Umožňuje konstrukce plánovanou změnu dispozice?
Kolik bude stát úprava do požadovaného stavu včetně rezervy?
Vyhovovala by mi tato nemovitost i tehdy, kdyby rekonstrukce trvala déle?
Bude odpovídat mým potřebám také za pět nebo deset let?
Ideální nemovitost nemusí být ta, která nejlépe vypadá na fotografiích. Často je to ta, která má správné neměnné základy: vhodnou lokalitu, dobrou orientaci, rozumnou polohu v domě, funkční okolí a potenciál přizpůsobit se vašim potřebám. Kuchyň můžete vyměnit. Stěny můžete přemalovat. Někdy lze změnit i dispozici. Ranní cestu do práce, hluk z hlavní silnice nebo nedostatek slunce v bytě už ale po podpisu kupní smlouvy napravíte jen těžko. Při výběru proto dejte největší váhu tomu, co změnit nelze. U všeho ostatního si předem ověřte technické možnosti a spočítejte skutečné náklady. Právě tento pohled vám pomůže vybrat nemovitost, ve které se vám bude dobře žít nejen při první prohlídce, ale i za mnoho let.
Pomůžeme vám posoudit nejen cenu a technický stav, ale také potenciál dispozice, kvalitu lokality a rizika, která nemusí být při první prohlídce vidět. Ozvěte se nám a společně najdeme nemovitost, která bude dávat smysl dnes i do budoucna.