Našli jste kupce na svou nemovitost? Gratulujeme! Šampaňské už se chladí, v hlavě plánujete, za co utratíte peníze, a nový majitel si možná už vybírá barvu do obýváku. Jenže pozor. Od věty „Bereme to!“ k předání klíčů vede ještě poměrně dlouhá cesta. Právě na ní se rozhoduje, jestli prodej proběhne hladce, nebo se promění v malé realitní drama. Prodej nemovitosti není jako prodej staré sedačky na internetu. Nestačí si plácnout, převzít peníze a popřát novému majiteli hodně štěstí. Ve hře jsou často miliony korun, banky, právní dokumenty, katastrální úřad a především bezpečnost celé transakce. Pojďme se společně podívat, co všechno vás čeká od nalezení kupujícího až po slavnostní předání klíčů.
„Ten dům se nám líbí. Bereme ho!“ Krásná věta, kterou chce slyšet každý prodávající. Jenže mezi nadšeným zájemcem a skutečným kupujícím může být ještě pořádný rozdíl. Prvním krokem proto bývá uzavření rezervační smlouvy. Ta zpravidla stanoví, za jakých podmínek bude nemovitost rezervována konkrétnímu zájemci a jak budou obě strany postupovat směrem k uzavření kupní smlouvy.
V rezervační smlouvě by mělo být jasně uvedeno zejména:
Jaká nemovitost se prodává a za jakou cenu.
Jak dlouho rezervace trvá.
Jakým způsobem bude kupující financovat nákup.
Do kdy mají být připraveny a podepsány další smlouvy.
Jaká je výše rezervačního poplatku a jak bude započten do kupní ceny.
Co se stane, pokud některá ze stran své závazky nesplní.
Pozor na důležitý detail: Rezervační poplatek není automaticky nevratný. O jeho případném vrácení, započtení nebo smluvních sankcích rozhoduje obsah smlouvy a platné právní předpisy. Dobře připravená rezervace má chránit obě strany, nikoli jen vytvořit papír, který se podepíše a založí do šuplíku.
To, že má někdo zájem koupit dům za šest milionů korun, ještě neznamená, že má šest milionů připravených na účtu. Právě financování bývá jedním z nejdůležitějších momentů celého prodeje. Pokud kupující platí z vlastních prostředků, bývá situace jednodušší. I tak je ale vhodné včas ověřit, zda jsou prostředky dostupné a kupující dokáže dodržet sjednané termíny. V případě hypotéky vstupuje do hry banka. Ta může požadovat například odhad hodnoty nemovitosti, příslušné dokumenty, schválení úvěru a zřízení zástavního práva k nemovitosti. A tady může přijít překvapení.
Kupující nabízí šest milionů, ale bankovní odhad vyjde jen na pět a půl. Banka nemusí poskytnout úvěr v původně očekávané výši. Kupující pak musí rozdíl vyřešit vlastními prostředky nebo jiným financováním. Někdy se také znovu otevírá jednání o kupní ceně. Proto je dobré financování řešit hned na začátku, nikoli až ve chvíli, kdy mají být podepsány kupní smlouvy.
Naše rada: Hypotéka „předběžně schválená“ a hypotéka definitivně připravená k čerpání nejsou totéž. Smluvní termíny by s tím měly počítat.
Pokud financování probíhá podle plánu, přichází na řadu příprava kupní smlouvy. Ne, opravdu nedoporučujeme stáhnout první vzor z internetu a jen v něm přepsat jména. Kupní smlouva musí odpovídat konkrétní nemovitosti a konkrétním podmínkám prodeje.
Měla by správně řešit především:
Přesnou identifikaci nemovitosti a smluvních stran.
Kupní cenu a způsob její úhrady.
Termíny a podmínky úschovy peněz.
Právní stav nemovitosti, případná omezení a závazky.
Podmínky podání návrhu na vklad do katastru.
Termín a způsob předání nemovitosti.
Postup v případě komplikací nebo nesplnění smlouvy.
Zvláštní pozornost si zaslouží například existující hypotéka prodávajícího, věcná břemena, nájemní vztahy, případně nedostatky ve stavební dokumentaci. Prodej nemovitosti totiž není vhodné místo pro překvapení typu: „Aha, já myslel, že ta garáž je taky naše.“ Dobře připravená kupní smlouva je základem bezpečné transakce. Jejím cílem není jen umožnit převod nemovitosti, ale také předcházet budoucím sporům.
Představte si situaci. Prodávající říká: „Nejdřív mi pošlete peníze, potom vám převedu dům.“ Kupující odpovídá: „Nejdřív na mě převeďte dům, potom vám pošlu peníze.“ A oba mají vlastně pravdu. Ani jeden nechce riskovat miliony korun. Právě proto existuje úschova kupní ceny. Kupující složí sjednanou částku na zvláštní účet úschovy, například u advokáta, notáře nebo prostřednictvím bankovní úschovy. Peníze tam zůstávají do splnění předem dohodnutých podmínek. Typicky do okamžiku, kdy je vlastnické právo kupujícího zapsáno v katastru a jsou splněny další požadavky smlouvy. Teprve potom jsou prostředky vyplaceny prodávajícímu.
Výhodou je, že:
Kupující neposílá miliony přímo prodávajícímu před převodem vlastnictví.
Prodávající má možnost ověřit, že kupní cena byla skutečně složena.
Výplata peněz se řídí předem stanovenými podmínkami.
U advokátní úschovy je důležité také ověřit řádnou registraci úschovy u České advokátní komory a správné údaje o účtu. Jednoduše řečeno: Úschova funguje jako bezpečnostní pojistka celé transakce. Nikdo nemusí spoléhat jen na slib, že „to určitě dobře dopadne“.
Kupní smlouva je podepsaná, peníze jsou zajištěné, všichni jsou spokojení. Takže máme hotovo? Ještě ne. Vlastnické právo k nemovitosti se při běžném smluvním převodu nabývá až vkladem do katastru nemovitostí. Na příslušný katastrální úřad se proto podává návrh na vklad vlastnického práva, ke kterému se přikládá kupní smlouva splňující zákonné náležitosti. Standardní správní poplatek za podání návrhu činí 2 000 Kč. Po zahájení řízení se u nemovitosti objeví takzvaná plomba, která upozorňuje na probíhající změnu právních vztahů.
Katastr nemůže vklad povolit dříve než po uplynutí zákonné ochranné lhůty 20 dnů od odeslání informace o vyznačení plomby. Samotné řízení tak obvykle trvá několik týdnů. Pokud však úřad objeví chybu nebo jiné překážky, může se celý proces prodloužit. A jedna důležitá informace: Podpisem kupní smlouvy se kupující ještě automaticky nestává vlastníkem. Rozhodující je povolený vklad, jehož právní účinky nastávají zpětně k okamžiku doručení návrhu katastrálnímu úřadu.
Katastr povolil převod a kupující je zapsán jako nový vlastník. Teď přichází chvíle, na kterou prodávající čekal od začátku. Pokud jsou splněny všechny podmínky smlouvy o úschově, schovatel uvolní kupní cenu, případně její příslušnou část. U nemovitostí zatížených hypotékou prodávajícího může část kupní ceny směřovat přímo na splacení jeho úvěru. Zbytek se následně vyplatí prodávajícímu podle smluvních podmínek.
Důležité: Výplata peněz a předání nemovitosti nemusí proběhnout ve stejný den. Rozhodující je, jak jsou nastaveny termíny v příslušných smlouvách. A právě proto je dobré mít celou transakci naplánovanou tak, aby na sebe jednotlivé kroky logicky navazovaly.
A jsme téměř v cíli! Nastal čas předat nemovitost novému majiteli. Jenže ani tady nestačí podat klíče, zamávat a odjet vstříc novému životu. Předání by mělo být vždy zdokumentováno předávacím protokolem.
Co by v něm nemělo chybět?
Datum předání a identifikace nemovitosti.
Stavy elektroměru, plynoměru a vodoměrů.
Počet a druh předaných klíčů, čipů či ovladačů.
Seznam předaného vybavení a dokumentace.
Popis aktuálního stavu nemovitosti a případných zjištěných závad.
Podpisy prodávajícího a kupujícího.
Ideální je také pořídit fotografie stavů měřidel a zkontrolovat, zda v nemovitosti nezůstaly věci, které měly být odvezeny. Věta „Tu starou skříň si určitě necháte, že?“ pronesená až při předání opravdu nemusí udělat novému majiteli radost. Předávací protokol chrání obě strany a pomáhá předejít následným nedorozuměním.
Ani po předání klíčů ještě nemusí být všechno vyřízené. Je potřeba dořešit například převod odběrných míst elektřiny a plynu, vodné a stočné, případně další služby spojené s nemovitostí. U bytů je důležité informovat správce domu nebo společenství vlastníků jednotek o změně vlastníka a vyřešit související administrativu. Prodávající by měl také zkontrolovat ukončení či úpravu svého pojištění a dalších smluv. Kupující by naopak měl mít nemovitost včas vhodně pojištěnou. Zapomínat by se nemělo ani na daňové povinnosti. Kupující zpravidla řeší přiznání k dani z nemovitých věcí na následující zdaňovací období. Prodávající zase musí posoudit, zda mu z prodeje vzniká povinnost přiznat příjem a zaplatit daň z příjmů, nebo zda splňuje podmínky osvobození. Předáním klíčů tedy končí jedna důležitá etapa, ale poslední administrativní drobnosti ještě mohou chvíli pokračovat.
To je otázka, kterou slýcháme velmi často. Univerzální odpověď bohužel neexistuje. Záleží především na způsobu financování, rychlosti banky, připravenosti dokumentů, případných právních omezeních nemovitosti a délce katastrálního řízení. Pokud kupující disponuje vlastními prostředky a dokumentace je připravena, může vše proběhnout poměrně rychle. U hypotečního financování bývá proces složitější a vyžaduje více koordinace.
Od rezervace po předání klíčů tak počítejte orientačně s několika týdny až několika měsíci. U běžného prodeje s hypotékou není neobvyklé, že celý proces zabere přibližně dva až tři měsíce. A samozřejmě platí, že komplikace mohou dobu prodeje prodloužit.
Najít kupujícího je jen jedna část práce realitního makléře. Ta druhá, pro veřejnost často méně viditelná, začíná právě ve chvíli, kdy zájemce řekne své rozhodné ANO. Pak je potřeba koordinovat kupujícího, prodávajícího, banku, advokáta, katastrální úřad a mnohdy i další účastníky celé transakce. Hlídají se termíny, kontrolují dokumenty, řeší se financování, podpisy, úschova, převod vlastnictví i samotné předání. A především se předchází problémům, které by jinak mohly ohrozit celý obchod. Dobrý makléř totiž není jen ten, kdo umí nemovitost hezky nafotit a najít zájemce. Je to člověk, který dokáže bezpečně dovést obchod od prvního telefonátu až po poslední předaný klíč.
Najít kupujícího je skvělá zpráva. Ale skutečně úspěšný prodej znamená mnohem víc než podepsanou rezervaci. Znamená správně připravené smlouvy, vyřešené financování, bezpečně uložené a vyplacené peníze, dokončený převod vlastnictví a bezproblémové předání nemovitosti. Protože kupce najít je úspěch. Ale bezpečně dokončit celý obchod, to je ta skutečná práce. A přesně s tím vám v ERS Reality pomáháme. Prodáváte nemovitost a nechcete se ztratit v papírech, bankách a úředních lhůtách? Ozvěte se nám. Postaráme se o to, aby se z věty „Máme kupce!“ stala co nejdříve věta „Hotovo, prodáno a bezpečně předáno!“
ERS Reality – Váš partner při prodeji nemovitostí.