Na listu vlastnictví svítí zástavní právo banky a vy máte pocit, že s prodejem musíte počkat, dokud hypotéku úplně nesplatíte? Nemusíte. Byt, dům i pozemek zatížený hypotékou lze běžně prodat. Část kupní ceny se použije na doplacení úvěru, banka uvolní zástavu a zbytek peněz připadne prodávajícímu. Nejdůležitější je správně sladit banku, kupní smlouvu, úschovu peněz a katastr nemovitostí.
Hypotéka je zajištěna zástavním právem banky, které je zapsané v katastru nemovitostí. Pokud by klient přestal úvěr splácet, banka se díky němu může domáhat uspokojení své pohledávky z hodnoty zastavené nemovitosti. To ale neznamená, že nemovitost nelze prodat. Znamená to pouze, že banka musí být do celého procesu včas zapojena a její pohledávka musí být vypořádána způsobem, se kterým souhlasí. V praxi jde o poměrně běžnou transakci. Zvládnout se dá i v případě, kdy si kupující na pořízení nemovitosti bere vlastní hypotéku.
Jakmile se rozhodnete nemovitost prodat, požádáte banku o vyčíslení aktuálního zůstatku úvěru k plánovanému dni splacení.
Vyčíslení obvykle obsahuje:
přesnou částku potřebnou k úplnému doplacení hypotéky
číslo účtu a platební údaje
datum, ke kterému částka platí
případné náklady spojené s předčasným splacením
podmínky, za kterých banka uvolní své zástavní právo
případně souhlas se zřízením zástavního práva další banky v druhém pořadí
Banka má spotřebiteli po oznámení úmyslu úvěr předčasně splatit poskytnout vyčíslení dlužné částky, rozpis jistiny, úroků a případných nákladů. Tuto povinnost upravuje § 117 zákona o spotřebitelském úvěru. O vyčíslení je vhodné požádat s předstihem. Současně ale nesmí být vystaveno příliš brzy, protože bývá platné pouze k určitému datu a výše dluhu se každou další splátkou mění.
Kupní cena se při prodeji rozdělí na dvě části. První část poslouží k doplacení hypotéky prodávajícího a druhá představuje částku, která po vypořádání úvěru náleží prodávajícímu.
Představme si jednoduchý příklad:
Nemovitost se prodává za 6 000 000 Kč a zbývající dluh u banky činí 2 200 000 Kč. Z kupní ceny se proto 2 200 000 Kč odešle na účet banky podle vystaveného vyčíslení. Zbývajících 3 800 000 Kč, po odečtení případných dalších sjednaných nákladů, připadne prodávajícímu. Peníze mohou být hrazeny prostřednictvím advokátní, notářské nebo bankovní úschovy. Část určená na doplacení hypotéky se následně odešle přímo bance prodávajícího. Přesné pořadí jednotlivých plateb musí odpovídat kupní smlouvě, smlouvě o úschově a podmínkám obou bank. Prodávající tedy obvykle nemusí hypotéku doplácet předem z vlastních úspor. Úvěr se splatí až z peněz získaných prodejem.
Jakmile banka obdrží celou vyčíslenou částku, hypotéku doplatí a ukončí. Následně vystaví dokument potřebný k odstranění zástavního práva – zpravidla potvrzení o zániku práva, někdy označované také jako kvitance. Tím však zástavní právo z listu vlastnictví ještě samo nezmizí. Katastrální úřad se o splacení hypotéky automaticky nedozví.
K potvrzení vydanému bankou se připojí návrh na vklad, kterým se požaduje výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí. Návrh může podle zvoleného postupu podat prodávající, kupující, banka, advokát nebo realitní kancelář na základě příslušného zmocnění. ČÚZK pro tyto účely zveřejňuje také formulář Potvrzení o zániku práva. Za přijetí návrhu na zahájení vkladového řízení se standardně platí správní poplatek 2 000 Kč. Při online podání prostřednictvím aplikace ČÚZK s využitím Identity občana lze získat slevu 20 %. Po podání návrhu se u nemovitosti objeví plomba. Katastr může o povolení vkladu rozhodnout až po uplynutí zákonné dvacetidenní ochranné lhůty. Výmaz proto není otázkou jednoho dne, ale běžně několika týdnů.
Ani tato situace není překážkou. Jen se do procesu zapojí dvě banky – banka prodávajícího a banka kupujícího. Banka kupujícího obvykle potřebuje získat zástavní právo k pořizované nemovitosti. Jenže na ní už zástavní právo banky prodávajícího existuje. Proto se mezi bankami a smluvní dokumentací nastaví postup, který umožní dočasný souběh obou zástavních práv.
Banka prodávajícího může vydat například:
souhlas se zřízením nového zástavního práva v druhém pořadí,
souhlas se zcizením nebo zatížením nemovitosti, pokud je v katastru zapsaný zákaz zcizení či zatížení,
příslib, že po doplacení úvěru vydá dokumenty k výmazu své zástavy.
Banka kupujícího následně uvolní sjednanou část úvěru přímo na doplacení hypotéky prodávajícího. Po výmazu původní zástavy se zástavní právo banky kupujícího posune na první místo. Každá banka má vlastní interní podmínky a seznam požadovaných dokumentů. Proto je důležité začít vše řešit včas a nepřipravovat kupní smlouvu bez znalosti konkrétních požadavků bank.
Nemusí tomu tak být. Podle pravidel účinných od 1. září 2024 banka u spotřebitelského úvěru na bydlení nesmí požadovat náhradu nákladů, jestliže se úvěr splácí v souvislosti s prodejem financované nebo zastavené nemovitosti a od uzavření úvěrové smlouvy uplynulo alespoň 24 měsíců. U smluv uzavřených před 1. zářím 2024 však záleží také na tom, zda již po tomto datu začalo nové fixační období. Přechodná pravidla a konkrétní okolnosti mohou výsledek ovlivnit. Proto je vždy nejlepší vyžádat si od banky písemné vyčíslení, ve kterém budou případné náklady jasně uvedeny. Bezplatné splacení je možné také například v období do tří měsíců poté, co banka klientovi oznámí novou úrokovou sazbu pro další fixaci. Aktuální pravidla podrobně shrnuje Česká národní banka.
Tady už je potřeba zbystřit. Pokud například prodáváte nemovitost za 4 000 000 Kč, ale bance stále dlužíte 4 300 000 Kč, samotná kupní cena na doplacení hypotéky nestačí. Rozdíl je nutné doplatit z vlastních prostředků, případně s bankou domluvit jiné řešení – například nahrazení zajištění jinou nemovitostí. Bez úplného vypořádání pohledávky banka zpravidla své zástavní právo neuvolní. Proto by měl být zůstatek hypotéky známý ještě před stanovením prodejní ceny a zahájením jednání se zájemci.
Dokumenty mají omezenou platnost a jejich vystavení může nějakou dobu trvat. Pokud se o ně požádá až těsně před podpisem smluv, může se celý obchod zbytečně zdržet.
Vyčíslení musí odpovídat plánovanému dni úhrady. Pokud peníze dorazí později, může vzniknout nedoplatek kvůli dalším úrokům.
Vedle zástavního práva může být v katastru zapsán také zákaz zcizení a zatížení. V takovém případě je potřeba souhlas banky nejen s výmazem zástavy, ale také se samotným převodem nebo zřízením nové zástavy.
Kupní smlouva a smlouva o úschově musí přesně určit, kolik peněz dostane banka, kdy je obdrží a za jakých podmínek se zbývající část kupní ceny vyplatí prodávajícímu.
Splacená hypotéka ještě neznamená automaticky čistý list vlastnictví. Je nutné ověřit, že byl návrh na výmaz skutečně podán a zástavní právo bylo z katastru odstraněno.
Prodej nemovitosti zatížené hypotékou může na první pohled působit složitě. Ve skutečnosti jde o běžný proces: banka vyčíslí dluh, část kupní ceny se použije na jeho doplacení, banka vydá potvrzení a zástavní právo se vymaže z katastru. Největší riziko nepředstavuje samotná hypotéka, ale špatně nastavené smlouvy, nesladěné termíny a pozdní komunikace s bankou. Pokud prodáváte byt, dům nebo pozemek s hypotékou, rádi celý postup zkoordinujeme za vás. Pohlídáme komunikaci s bankami, návaznost smluv, bezpečnou úschovu kupní ceny i výmaz zástavního práva. Vy se tak můžete soustředit na další životní krok – bez obav, že vám stará hypotéka zavře dveře k novému začátku.