Družstevní byt bývá atraktivní volba pro první bydlení i pro investory, protože často nabízí nižší vstupní cenu než byty v osobním vlastnictví. Je ale dobré vědět, že při prodeji se nepřevádí „byt v katastru“, nýbrž družstevní podíl (členská práva a povinnosti v bytovém družstvu), se kterým je obvykle spojené právo nájmu ke konkrétnímu bytu. Ukážeme si, jak prodej družstevního bytu probíhá, co si pohlídat a proč se vyplatí mít dobře nastavené smlouvy i financování.
U družstevního bydlení je vlastníkem domu a bytů bytové družstvo. Vy jako „majitel bytu“ jste člen družstva a držíte družstevní podíl. K němu se váže právo užívat konkrétní byt na základě nájemní smlouvy (nebo jiného interního družstevního ujednání).
Když družstevní byt prodáváte, převádíte na kupujícího právě tento podíl. Kupující se pak stává členem družstva a získá právo byt užívat, a po převodu obvykle nájemní smlouvu k bytu přebírá nebo uzavírá nově. Celý převod se přitom řídí stanovami družstva, a právě proto je v procesu tak důležitá včasná komunikace s družstvem.
V praxi se celý prodej dá zvládnout velmi hladce, pokud se správně připraví podklady a dopředu se sladí postup s družstvem.
Nejprve přichází na řadu prohlídky a dohoda na ceně. Současně je ideální kupujícímu hned na začátku vysvětlit, že nejde o nemovitost v katastru, ale o převod družstevního podílu. Tím se vyhnete zbytečným nedorozuměním například u financování.
Poté se prodej obvykle poskládá do jasné posloupnosti. Nejdřív se podepíše rezervační dohoda, aby měly obě strany jistotu, že transakce směřuje k dokončení. Následně se připraví smlouva o převodu družstevního podílu (převodu členských práv a povinností) a současně se nastaví bezpečný mechanismus úhrady kupní ceny. Nejčastěji přes advokátní, notářskou nebo bankovní úschovu. Díky tomu kupující ví, že peníze odejdou až po splnění podmínek převodu, a prodávající má jistotu, že kupní cena je složená a připravená k vyplacení.
Poté přichází na řadu družstvo a administrativa. Družstvo si zpravidla vyžádá smlouvu, identifikaci kupujícího a další formality podle stanov, někdy i poplatek za převod. Často se řeší také potvrzení o bezdlužnosti, vyčíslení anuity nebo evidenční list plateb.
Jakmile družstvo převod potvrdí (a kupující je přijat za člena, pokud to stanovy vyžadují), uvolní se kupní cena z úschovy prodávajícímu. Nakonec proběhne předání bytu, sepíše se předávací protokol, zapíšou se stavy měřidel, předají se klíče a nastaví se zálohy na služby.
U družstevního bytu se vyplatí věnovat pozornost hlavně tomu, co „není vidět“ na první pohled.
První velké téma jsou stanovy družstva a podmínky převodu. Někde je převod jednoduchý a rychlý, jinde družstvo vyžaduje například schválení orgánem družstva nebo splnění konkrétních podmínek ze strany kupujícího. Nejde o nic neobvyklého, jen je potřeba s tím počítat v časovém plánu.
Druhé zásadní téma je anuita a měsíční platby. U družstevních bytů se často splácí část úvěru družstva (anuita) a k tomu běží nájemné a zálohy na služby. Pro kupujícího je důležité znát aktuální výši plateb a případnou zbývající anuitu, protože to může výrazně ovlivnit skutečnou „výhodnost“ kupní ceny. Prakticky se vyplatí vyžádat si od družstva vyčíslení anuity, evidenční list a předpis záloh na služby.
Třetí oblastí jsou dluhy a nedoplatky. Je dobré mít doloženo, zda je podíl zatížen nedoplatky na nájemném a službách a jak družstvo v takových situacích postupuje. V dobře nastavené transakci se tyto věci ošetří ve smlouvě a ideálně i potvrzením od družstva.
Důležitá je také obsazenost bytu. Pokud v bytě bydlí prodávající, je situace jednoduchá. Pokud v bytě bydlí někdo jiný (například podnájemník), je nutné přesně vyjasnit, za jakých podmínek bude byt předán a jaké závazky kupující případně přebírá.
A nakonec, i když to zní formálně, myslete na správné podpisy a souhlasy. U manželů se často řeší režim společného jmění, u některých převodů je potřeba i souhlas druhého z manželů. V praxi to bývá jen administrativní krok, ale je lepší ho vyřešit včas.
Nejčastější je financování z vlastních zdrojů nebo kombinace hotovosti a úvěru. Klasická hypotéka „na byt“ u družstevního bytu obvykle nejde, protože byt není samostatně zapsaný v katastru jako vaše vlastnictví. To ale neznamená, že se to nedá financovat.
Banky často umí nabídnout úvěr se zástavou jiné nemovitosti, případně se využívá úvěr ze stavebního spoření nebo jiný typ úvěru. Vždy doporučujeme sladit financování s termíny převodu, protože u družstevních převodů hraje roli i interní proces družstva.
Délka procesu se liší podle toho, jak rychle reaguje družstvo a jak je připravený kupující (zejména financování a dokumenty). U „standardních“ družstevních převodů se často dá vše zvládnout v řádu několika týdnů. Pokud je potřeba schvalování nebo složitější financování, může se proces protáhnout.
Nejvíc problémů vzniká tehdy, když se podcení komunikace s družstvem a kupující se o podmínkách dozví až na poslední chvíli. Časté je také to, že se do ceny nezapočítá anuita nebo se kupujícímu neukáže přehled měsíčních plateb. A v neposlední řadě se někdy šetří na smlouvách a úschově, což je přesně místo, kde se vyplatí mít věci správně nastavené.
Prodej družstevního bytu je při dobré přípravě bezpečný a poměrně přímočarý. Nejvíc vám pomůže, když budete mít jasno ve třech věcech: stanovy a proces družstva, anuita a měsíční platby a bezpečná úhrada kupní ceny. Chcete prodat družstevní byt? Ozvěte se nám, prověříme podklady a stanovy družstva, připravíme smlouvy, nastavíme bezpečnou úschovu a pohlídáme celý převod tak, aby proběhl hladce a bez zbytečných rizik.