Prodat nemovitost může na první pohled vypadat jednoduše. Najdete kupujícího, podepíšete smlouvu, převezmete peníze a předáte klíče. Ve skutečnosti jde ale o obchod za statisíce nebo miliony korun, při kterém může špatné pořadí jednotlivých kroků způsobit vážné problémy. Jak tedy prodat nemovitost bezpečně a na co si dát pozor?
Při prodeji auta si můžete předat peníze, podepsat smlouvu a odevzdat klíče. U nemovitosti je situace složitější. Kupující se totiž nestává vlastníkem domu, bytu nebo pozemku samotným podpisem kupní smlouvy. Vlastnické právo vzniká až jeho zápisem do katastru nemovitostí. Mezi podpisem smluv, zaplacením kupní ceny a skutečným převodem vlastnictví proto vzniká období, během kterého je nutné chránit prodávajícího i kupujícího. Představa, že se prodávající a kupující sejdou ve dveřích, jeden předá obálku s penězi a druhý svazek klíčů, je sice jednoduchá, ale rozhodně to takto nefunguje.
Prodávající může předat nemovitost, aniž by měl kupní cenu skutečně a bezpečně uhrazenou. Kupující naopak může zaplatit miliony korun, přestože ještě není zapsán jako vlastník.
Komplikace mohou nastat například tehdy, když:
kupní smlouva obsahuje chybu,
katastr návrh na vklad zamítne,
na nemovitosti se objeví exekuce, zástavní právo nebo jiné omezení,
kupující nezíská slíbené financování,
jedna ze stran nesplní dohodnuté podmínky,
nejsou správně nastaveny podmínky pro výplatu kupní ceny,
není jasné, kdy přesně se mají předat klíče,
prodávající nebo kupující odmítne dokončit některý z potřebných kroků.
Stačí jedna chyba ve smlouvě nebo špatně stanovené pořadí plateb a z původně jednoduchého prodeje může vzniknout dlouhý a nákladný spor.
Jedním z nejdůležitějších prvků bezpečného prodeje je úschova kupní ceny. Kupující neposílá peníze přímo prodávajícímu, ale složí je na zvláštní účet podle předem dohodnutých podmínek.
Nejčastěji se využívá:
advokátní úschova,
notářská úschova,
bankovní úschova.
Advokátní úschova vzniká na základě písemné smlouvy a advokát při ní spravuje svěřené peníze podle sjednaných podmínek. Česká advokátní komora zároveň upravuje pravidla, která musí advokát při provádění úschovy dodržovat. Také notářská úschova umožňuje nastavit, že peníze budou prodávajícímu vyplaceny až po splnění konkrétních podmínek, například po zápisu kupujícího jako nového vlastníka do katastru nemovitostí.
Úschova tak chrání obě strany:
Přesné podmínky výplaty musí být jasně uvedeny ve smlouvě o úschově a navazovat na kupní smlouvu.
Každý prodej může mít svá specifika, zejména pokud je nemovitost zatížena hypotékou nebo kupující financuje nákup úvěrem. Obvyklý bezpečný postup ale vypadá přibližně následovně.
Ještě před zahájením prodeje je potřeba ověřit skutečný právní a technický stav nemovitosti.
Kontroluje se například:
kdo je zapsán jako vlastník,
zda na nemovitosti nejsou zástavní práva, věcná břemena nebo exekuce,
zda stavba odpovídá dokumentaci a zápisu v katastru,
zda je k nemovitosti právně zajištěný přístup,
jestli nejsou evidovány nevyřešené přístavby nebo jiné změny,
jaké dokumenty bude potřeba kupujícímu předložit.
Problémy je lepší odhalit před zveřejněním nabídky než několik dní před podpisem kupní smlouvy.
Příliš nízká cena může prodávajícího připravit o značnou část peněz. Přehnaně vysoká cena naopak často způsobí, že nabídka zůstane dlouho bez zájmu a postupně ztrácí svou atraktivitu. Cena by neměla vycházet pouze z toho, „za kolik prodal soused“, ale především z aktuální situace na trhu, stavu nemovitosti, lokality, právních omezení a skutečně realizovaných prodejů srovnatelných nemovitostí.
Kvalitní fotografie a poutavý text jsou důležité, ale samy o sobě nestačí. Inzerát by měl obsahovat pravdivé a úplné informace. Zamlčení vady může sice krátkodobě přivést více zájemců, ale později může vést k požadavku na slevu, náhradu škody nebo k dalším sporům.
Ne každý, kdo přijde na prohlídku, je připraven nemovitost skutečně koupit. Je proto vhodné ověřit způsob financování a zjistit, zda má kupující vlastní prostředky, schválenou hypotéku nebo alespoň reálnou možnost úvěr získat. Bez této kontroly můžete několik týdnů blokovat nemovitost člověku, který nakonec kupní cenu nedokáže uhradit.
Rezervační smlouva by měla jasně určit:
která nemovitost je rezervována,
za jakou kupní cenu,
na jak dlouhou dobu,
kdo a za jakých podmínek hradí rezervační poplatek,
co se stane, pokud obchod neproběhne,
jaké povinnosti mají jednotlivé strany.
Rezervační smlouva není jen potvrzením zájmu. Je to důležitý dokument, který může mít pro kupujícího i prodávajícího citelné finanční následky.
Kupní smlouva musí přesně označit účastníky, převáděné nemovitosti, kupní cenu, způsob její úhrady a další podmínky převodu. Současně je potřeba připravit smlouvu o úschově a návrh na vklad vlastnického práva do katastru. Všechny dokumenty musí být vzájemně sladěné. Nestačí stáhnout tři různé vzory z internetu a doplnit do nich jména.
Kupující podle smlouvy složí vlastní prostředky do úschovy. Pokud je nákup financován hypotékou, musí být postup sladěn také s podmínkami financující banky. Teprve po splnění stanovených podmínek se zpravidla podává návrh na vklad vlastnického práva.
Katastrální úřad zahájí řízení a vyznačí u nemovitosti takzvanou plombu. Vklad nemůže povolit dříve než po uplynutí zákonné dvacetidenní ochranné lhůty počítané od odeslání informace dotčeným osobám. Během řízení katastr kontroluje předložené listiny a posuzuje, zda jsou splněny podmínky pro provedení zápisu.
Po zápisu kupujícího jako vlastníka a splnění ostatních podmínek správce úschovy vyplatí kupní cenu prodávajícímu. Pokud je na nemovitosti původní hypotéka, může být část peněz nejprve odeslána bance prodávajícího na doplacení úvěru a zajištění výmazu zástavního práva. Přesný postup musí být připraven před podpisem smluv.
Ani předání klíčů by nemělo proběhnout pouze podáním ruky. Sepisuje se předávací protokol, ve kterém se zaznamená zejména:
datum předání,
stav měřidel,
počet předaných klíčů,
vybavení, které v nemovitosti zůstává,
případné závady,
předané dokumenty,
termín přepisu energií.
Zároveň se řeší převod elektřiny, plynu, vody, případně oznámení změny vlastníka správci domu nebo společenství vlastníků.
Každá nemovitost je jiná. Někde je hypotéka, jinde několik spoluvlastníků, věcné břemeno, nájemník, nezkolaudovaná přístavba nebo komplikovaný přístup přes cizí pozemek. Univerzální vzor smlouvy nemůže automaticky vyřešit všechny tyto situace. Nebezpečné bývá také upravování právních dokumentů bez znalosti souvislostí. Jedna změněná věta může ovlivnit podmínky výplaty několika milionů korun. Náklady na odbornou přípravu smluv jsou přitom obvykle zanedbatelné ve srovnání se škodou, kterou může způsobit nepovedený převod.
Práce realitního makléře nekončí zveřejněním inzerátu a otevřením dveří při prohlídce. Zkušený makléř koordinuje celý obchod tak, aby jednotlivé kroky proběhly ve správném pořadí.
Pomůže zejména s:
nastavením prodejní ceny,
kontrolou podkladů k nemovitosti,
přípravou prezentace a inzerce,
komunikací se zájemci,
organizací prohlídek,
ověřením způsobu financování kupujícího,
vyjednáváním podmínek,
koordinací advokáta, banky, úschovy a katastru,
předáním nemovitosti a přepisem energií.
Makléř není náhradou advokáta, notáře ani banky. Je však člověkem, který jednotlivé odborníky propojí, pohlídá termíny a provede prodávajícího celým procesem.
Prodej nemovitosti na vlastní pěst není zakázaný ani nemožný. Je však potřeba si uvědomit, že neprodáváte starou skříň nebo jízdní kolo. Převádíte majetek v hodnotě milionů korun a chyba může mít dlouhodobé následky. Proto si nepředávejte kupní cenu mezi dveřmi výměnou za klíče. Využijte bezpečnou úschovu, nechte smlouvy připravit nebo alespoň zkontrolovat odborníkem a dodržujte správné pořadí jednotlivých kroků. A pokud už jste se v dokumentech, termínech, katastrech, hypotékách a smlouvách ztratili, nebo se do této situace vůbec nechcete dostat, obraťte se na realitního makléře.
Rádi vám pomůžeme nastavit celý prodej tak, aby proběhl bezpečně, srozumitelně a bez zbytečného stresu. Protože klíče patří novému majiteli až ve správnou chvíli. A peníze rozhodně nepatří do obálky mezi dveřmi.