Prohlídka rozhoduje, realita často vypadá jinak než fotky. Postupujte krok za krokem, vezměte si sebou seznam otázek i dejte pozor na varovné signály. Dobře vedená prohlídka vám může ušetřit týdny nervů i statisíce na opravách. Níže najdete praktický návod, jak si prohlídku naplánovat, jak ji vést krok za krokem, kdy je nejlepší termín a co si nachystat, abyste odešli s jistotou.
Prohlídka je první okamžik, kdy můžete porovnat sliby z nabídky s realitou a odhalit věci, které fotky často neukážou. Když ji vezmete systematicky, snížíte riziko, že přehlédnete drahé závady nebo nepříjemné kompromisy. Získáte také jasnější představu o reálných nákladech a o tom, co přesně kupujete. Berte ji jako krátkou „inspekci“, ne jen jako rychlé projití místností.
Inzerát často ukazuje jen to nejhezčí. Prohlídka je vaše šance zjistit:
skutečný technický stav (vlhkost, okna, rozvody, střecha, fasáda),
co je a není součástí prodeje (vybavení, kuchyně, vestavby),
okolí a sousedství (hluk, parkování, dopravní dostupnost),
reálné náklady na provoz (energie, fond oprav, služby).
Dobrá prohlídka není jen „podívat se“, ale systematicky ověřit.
Správně zvolený termín prohlídky vám může odhalit polovinu problémů ještě dřív, než začnete řešit cenu. V jiné denní době vypadá byt i ulice úplně jinak a rozdíly bývají překvapivé. Když prohlídku naplánujete chytře, získáte lepší obraz o světle, hluku, provozu i možných stopách vlhkosti. U vážného zájmu se proto vyplatí kombinovat více podmínek.
Pokud to jde, naplánujte si dvě prohlídky: jednu za denního světla (technický stav a světlo) a druhou večer (hluk, parkování, atmosféra okolí).
Za denního světla (cca 10–15 h): lépe uvidíte stav oken, fasády, možné mapy po vlhkosti a celkovou kvalitu světla v místnostech.
Večer: odhalí hluk z ulice a domu, sousedy, reálné parkování i to, jak lokalita působí.
Po dešti: ideální pro odhalení zatékání, vlhkosti, louží na pozemku a problémového odvodnění.
V zimě: poznáte, jestli je nemovitost prohřátá, kde táhne a jak funguje topení.
V létě: zjistíte přehřívání (hlavně podkroví), účinnost stínění a větrání.
Pracovní den: realističtější provoz (doprava, ruch v domě, dostupnost parkování).
Víkend: hodí se na „pocit“, ale může zkreslit běžnou špičku.
Nejvíc chyb se stane ve chvíli, kdy se jdete „jen podívat“ bez plánu a otázek. Krátká příprava předem vám pomůže cíleně ověřit to, co je pro vás důležité, a nenechat se strhnout emocemi. Čím více informací budete mít dopředu, tím rychleji poznáte, zda má smysl jednat dál. A hlavně, při prohlídce už nebudete improvizovat, ale kontrolovat.
Předem si k nemovitosti zjistěte:
dispozici a výměry (užitná vs. podlahová plocha),
náklady (zálohy, energie, fond oprav, služby),
typ vlastnictví (osobní/družstevní),
stáří domu, rekonstrukce, zateplení,
u domu: pozemek, přístupová cesta, sítě, studna/kanalizace.
Nechte si prostor ptát se a zapisovat si. Nejhorší je spolehnout se na paměť.
mobil s foťákem (a dost baterie),
nabíječku/powerbanku,
poznámkový blok nebo checklist,
kopii inzerátu / půdorys (v mobilu nebo vytištěné),
metr (nebo laserový dálkoměr),
malou svítilnu (sklepy, šachty, rozvaděče)
pokud můžete, vezměte s sebou technicky zdatného člověka.
Aby prohlídka nebyla jen o dojmu, je dobré mít jednoduchou strukturu a držet se jí. Postup „od okolí dovnitř“ vás ochrání před tím, že se necháte okouzlit interiérem a přehlédnete zásadní věci venku. Zároveň si díky jednotnému postupu lépe porovnáte více nemovitostí mezi sebou. Vnímejte fakta, ale zapisujte si i poznámky k pocitu, obojí hraje roli.
Než vejdete dovnitř, projděte si:
dopravní ruch (hlavně u rušných ulic),
parkování a příjezdy,
občanskou vybavenost (MHD, školka, obchod),
orientaci ke světovým stranám.
stav domu (vstup, schodiště, výtah),
sklepní kóje, kočárkárna,
bezpečnost (zámky, kamery, čipy),
zápach, vlhkost, hluk.
Projděte nemovitost systematicky po místnostech a všímejte si:
Vlhkost a plísně
rohy, místa za skříněmi, kolem oken,
fleky na stropě (zatékání),
„zatuchlý“ zápach.
Okna a dveře
těsnění, rosení, průvan,
lehkost otevírání, stav rámů.
Podlahy a stěny
praskliny (zejména dlouhé a šikmé),
zvlnění podlah,
duté obklady.
Elektřina a rozvody
stáří rozvodů (hliník vs. měď),
jističe a rozvaděč,
zásuvky (jsou tam, kde je potřebujete?).
Vytápění a větrání
typ topení (plyn, dálkové, tepelné čerpadlo),
radiátory a jejich rozmístění,
větrací šachty, digestoř.
slyšíte sousedy nebo hluk z ulice?
jaké jsou možnosti úložných prostor?
jaký je signál/mobilní data a Wi‑Fi pokrytí (pokud je dostupné)?
je cítit zápach z odpadu nebo jiných prostor, a jak se byt větrá?
střecha (tašky, klempířina, okapy),
fasáda, zateplení, sokl,
základy a praskliny,
ploty, terén, odvodnění,
technická místnost, kotel, bojler.
Dobré otázky často odhalí víc než dlouhé prohlížení detailů. Pomohou vám zjistit historii nemovitosti, důvod prodeje i to, co prodejce raději nezmiňuje. Navíc si jimi ověříte, zda máte k dispozici všechny podklady pro bezpečné rozhodnutí. Otázky berte jako „mapu“ – díky nim se nenecháte vyvést z míry a budete mít srovnání i mezi více prohlídkami.
PENB (průkaz energetické náročnosti budovy).
Vyúčtování energií (ideálně za posledních 12 měsíců) a předpis záloh.
Revize: elektro, plyn a komín/spalinové cesty (dle toho, co se v nemovitosti používá).
U bytu navíc: zápisy ze shromáždění SVJ, informace o plánovaných opravách a předpis záloh / fond oprav.
Jak dlouho se prodává a proč?
Co bylo naposledy rekonstruováno a kdy?
Jsou známé závady (vlhkost, zatékání, poruchy topení)?
Jaké jsou měsíční náklady (rozpad na položky)?
Je nemovitost bez zástav a věcných břemen?
Je vše zkolaudované a zapsané?
U bytu: jaký je stav SVJ, plánované opravy, výše fondu oprav?
Co přesně zůstává (kuchyň, spotřebiče, vestavby)?
Kdy je možné předání?
Je možné udělat další prohlídku s odborníkem?
Některé signály jsou nenápadné, ale mohou znamenat velký problém nebo minimálně budoucí výdaje. Cílem není hledat dokonalost, ale rozpoznat věci, které vyžadují prověření, slevu z ceny nebo úplné odstoupení. Pokud se vám něco nezdá, vraťte se k tomu otázkou a nechte si to ukázat nebo doložit. A když odpovědi kloužou do mlhy, berte to jako informaci sama o sobě.
Silná vůně „vůní do bytu“ nebo otevřená okna v zimě (může maskovat vlhkost).
Čerstvě vymalované jen některé části (zakrývání fleků).
Neochota ukázat sklepy, rozvaděč, kotel, půdu.
Nejasné odpovědi na náklady a dokumenty.
Viditelné mapy na stropě, plísně, křivé podlahy.
Pokud něco nesedí (smrdí), dejte si druhý termín nebo prohlídku s odborníkem.
Po několika prohlídkách se detaily snadno slévají a člověk si pamatuje hlavně „pocit“. Krátký systém poznámek vám pomůže rozhodovat se na základě konkrétních faktů, ne jen emocí. Zároveň díky němu rychleji odhalíte, co je pro vás skutečně prioritou (světlo, hluk, dispozice, náklady). Nejlepší je zapsat si vše hned po odchodu, později už budou dojmy zkreslené.
Po prohlídce si hned napište:
3 největší plusy a 3 největší mínusy,
odhad nutných investic (co je hned, co může počkat),
dojmy z okolí a hluku,
otázky, které zůstaly nezodpovězené.
Tip: Foťte i „nehezké“ věci (rozvaděč, rohy, okna). Později se to hodí.
Některé věci se při běžné prohlídce poznají těžko, zvlášť když nemáte stavební praxi. Odborník umí odhalit skryté vady, vyhodnotit rizika a dát vám rámcový odhad nákladů na opravy. Často vám také pomůže rozlišit kosmetické nedostatky od zásadních problémů. V praxi to bývá levná „pojistka“ proti drahému omylu.
Odborná technická inspekce se vyplatí hlavně:
u starších domů a bytů před rekonstrukcí,
u nemovitostí s podezřením na vlhkost, statiku nebo nejasné rozvody,
když je cena vysoká a chyba by bolela.
Cena inspekce bývá zlomek toho, co může stát špatné rozhodnutí.
Prohlídka je nejlepší chvíle, kdy můžete získat kontrolu nad informacemi a nenechat se tlačit do rychlého rozhodnutí. Když si pohlídáte načasování, budete mít připravené otázky a půjdete systematicky, výrazně snížíte riziko nepříjemných překvapení. Všímejte si nejen interiéru, ale i domu jako celku, okolí a dokumentů, které si vyžádáte. U vážného zájmu se vyplatí druhá prohlídka v jiné době nebo za jiných podmínek (světlo/hluk, po dešti). A pokud si nejste jistí technickým stavem, přizvěte odborníka – často vám ušetří peníze i dá silnější vyjednávací pozici.
Ideální prohlídka není jen procházka, ale kontrola reality. Jděte za denního světla, zvažte druhou prohlídku v jinou dobu nebo po dešti, připravte si otázky a checklist. Všímejte si technických detailů, okolí a dokumentů. A když máte pochybnosti, přizvěte odborníka – je to jedna z nejlepších investic při koupi nemovitosti.