Na první pohled láska, na druhý pohled problém za statisíce. I tak může dopadnout koupě vysněné nemovitosti. Na co si dát pozor, co prověřit a kdy raději zbystřit? Představte si to. Přijdete na prohlídku bytu nebo domu, otevřou se dveře a vy už v duchu vybíráte sedačku, plánujete barvu kuchyňské linky a přemýšlíte, kam postavíte vánoční stromeček. Nemovitost je krásná, voňavá, uklizená a prodávající se usmívá od ucha k uchu. Jenže pozor! Ne všechno, co na prohlídce vypadá dokonale, musí být skutečně bez problémů. Čerstvě vymalovaná zeď může skrývat vlhkost, nový koberec může zakrývat poškozenou podlahu a věta „Tady je naprostý klid!“ může mít úplně jiný význam v úterý dopoledne než v pátek večer. V těmto varovným signálům říkáme RED FLAGS neboli červené vlajky. Pojďme se podívat na ty nejdůležitější. Protože při koupi nemovitosti platí jednoduché pravidlo: Co přehlédnete před podpisem smlouvy, to vás může po nastěhování pořádně mrzet.
Krásně bílé stěny působí čistě, svěže a lákavě, ale pokud je nově vymalovaná pouze jedna část místnosti, zejména v rohu, kolem oken nebo u podlahy, zbystřete. Čerstvá barva totiž někdy dokáže zamaskovat vlhkost, plíseň nebo stopy po zatékání.
Na co se zaměřit?
Tmavé skvrny v rozích místností a kolem oken.
Odlupující se omítka nebo nafouklá malba.
Zatuchlý zápach, zejména ve sklepě a u obvodových stěn.
Čerstvě opravená místa bez jasného vysvětlení.
Náš tip: Zeptejte se, kdy a proč se malovalo. Pokud máte podezření na vlhkost, nechte ji prověřit odborníkem. Nová výmalba sama o sobě není problém, ale příčinu případného poškození je dobré znát.
Přijdete na prohlídku a přivítá vás vůně levandule, vanilky nebo čerstvého lesa. Krása! Jenže pokud je intenzita vůně taková, že by se dala prodávat po litrech, buďte trochu obezřetní. Silné osvěžovače vzduchu mohou někdy překrývat nepříjemné pachy způsobené vlhkostí, plísní, kouřením nebo problémy s odpady. Zkuste si všimnout, jak nemovitost voní v jednotlivých místnostech, v koupelně, u kuchyňského odpadu nebo ve sklepě. Vůně domova je příjemná věc. Vůně maskující problém už o poznání méně.
Drobná vlasová prasklina nemusí znamenat katastrofu. Stavby pracují a některé trhliny vznikají přirozeně. Jiné ale mohou upozorňovat na problémy se statikou, sedáním základů nebo konstrukcí budovy. Pozornost věnujte především širším, šikmým nebo stupňovitým trhlinám, prasklinám v okolí oken a dveří nebo místům, kde se trhliny opakovaně opravují. Zeptejte se, jak dlouho tam prasklina je a zda ji někdy posuzoval statik.
Náš tip: Pokud máte pochybnosti, přizvěte odborníka. U nemovitosti za několik milionů může být odborné posouzení jednou z nejrozumnějších investic.
Zamlžená okna, kapky vody na parapetu nebo černé skvrny kolem rámů mohou signalizovat problémy s větráním, tepelnými mosty či nadměrnou vlhkostí. Nemusí jít vždy o stavební závadu, ale rozhodně stojí za to zjistit příčinu. Zkontrolujte, zda jdou okna bez problémů otevírat a zavírat, jestli dobře těsní a zda se kolem nich netvoří plíseň. Samotná výměna oken totiž nemusí vyřešit všechny potíže. Někdy naopak upozorní na to, že nemovitost potřebuje správně nastavené větrání.
Na první pohled naprostá banalita. Otočíte kohoutkem a očekáváte vodu. Jenže právě obyčejný kohoutek vám může o nemovitosti prozradit překvapivě mnoho. Při prohlídce si s dovolením vyzkoušejte tlak vody, její odtok i splachování toalety. Zeptejte se na stáří rozvodů vody a odpadů. Slabý tlak, neobvyklé zvuky, pomalé odtékání nebo viditelné stopy netěsností mohou upozornit na technický problém. Pokud kupujete dům s vlastní studnou? Zajímejte se o její vydatnost, technický stav a aktuální rozbor kvality vody, protože věta „Voda tu vždycky byla“ není úplně totéž jako doložená kvalita a dostatečný zdroj.
Nová kuchyňská linka, moderní světla, elegantní zásuvky. Všechno působí jako po rekonstrukci. Jenže co se skrývá pod omítkou? V některých starších bytech najdete stále původní hliníkové elektrické rozvody. Ty nemusí automaticky znamenat bezprostřední nebezpečí, ale jejich stav, dimenzování a vhodnost pro dnešní spotřebiče je potřeba odborně posoudit.
Ptejte se především:
Kdy byla elektroinstalace naposledy rekonstruována?
Byla rekonstrukce kompletní, nebo pouze částečná?
Existuje revizní zpráva?
Odpovídají rozvody plánovanému využití domácnosti?
Pozor také na staré rozvody topení a vody. Moderní vzhled interiéru ještě neznamená moderní technický stav.
V inzerátu stojí 3+1, ale při prohlídce najednou přemýšlíte, odkud se vzala další místnost. Nebo je z původní garáže obytný pokoj, z půdy ložnice a z terasy zimní zahrada. Fantazii se meze nekladou, stavebním předpisům ale ano. U větších stavebních úprav je důležité ověřit, zda byly provedeny v souladu s příslušnými povoleními a zda způsob užívání odpovídá právnímu stavu. Požádejte o dostupnou stavební dokumentaci a porovnejte ji se skutečným stavem. To, že nějaká místnost existuje a dobře vypadá, ještě neznamená, že je úředně určena k bydlení.
„Tady se platí do fondu oprav skoro nic!“ To zní skvěle. Jenže u bytového domu může mít nízký příspěvek na správu domu a pozemku i druhou stránku. Pokud dům dlouhodobě neinvestuje do údržby, mohou majitele v budoucnu čekat výraznější mimořádné výdaje. Zajímejte se o stav střechy, fasády, výtahu, společných rozvodů a plánované rekonstrukce. U bytu v osobním vlastnictví si vyžádejte informace o hospodaření SVJ, úvěrech domu, plánovaných opravách a výši pravidelných plateb. Byt může být ve výborném stavu, ale pokud celý dům čeká nákladná rekonstrukce, je dobré o tom vědět předem.
Na prohlídku přijdete ve středu v deset dopoledne. Ulice je prázdná, nikde ani živáčka, ptáci zpívají a vy si představujete klidné víkendy. Jenže co když je za rohem oblíbený noční podnik? Nebo se z nenápadné silnice v ranní špičce stává dopravní tepna? Lokalita se může v různých časech výrazně měnit. Doporučujeme navštívit okolí nemovitosti také večer, o víkendu a ideálně i během ranní nebo odpolední dopravní špičky. Prověřte parkování, dopravní hluk, sousední provozy a plánovanou výstavbu v okolí. Protože sousedy, silnici ani nedalekou továrnu si po nastěhování jen tak nepřestěhujete.
„Parkování máte přímo před domem!“ Výborně. Jenže je to skutečně vaše parkovací místo, nebo jen veřejné parkoviště, kde zrovna náhodou stojí volné auto? Mezi garantovaným parkovacím stáním a možností zaparkovat na veřejném prostranství je zásadní rozdíl. Zajímejte se, zda je parkovací místo právně zajištěno, jakou formou a zda příslušné oprávnění skutečně získáváte spolu s nemovitostí. Pokud je parkování zásadní podmínkou koupě, nespokojte se s ústním ujištěním.
Nemovitost se vám líbí, ale na konkrétní otázky dostáváte neurčité odpovědi.
Neznamená to automaticky, že prodávající něco zatajuje. Ale důležité skutečnosti je potřeba mít doložené, nikoliv pouze slíbené. Zkontrolujte právní stav nemovitosti, vlastnictví, věcná břemena, případné zástavy a další omezení. U domu nebo pozemku také právně zajištěný přístup. Pokud nemovitost užívá nájemník, zjistěte, za jakých podmínek nájem trvá a zda bude nemovitost skutečně předána volná. Slib je hezká věc. Písemně doložená skutečnost je při koupi nemovitosti podstatně bezpečnější.
Zájem o atraktivní nemovitosti může být opravdu velký. Někdy je potřeba jednat rychle, Ale mezi rychlým rozhodnutím a nepřiměřeným nátlakem je rozdíl. Pokud vás někdo nutí okamžitě podepsat rezervační smlouvu, aniž byste měli možnost prostudovat dokumenty nebo si ověřit důležité informace, zbystřete. Nedovolte, aby strach, že vám nemovitost uteče, převážil nad zdravým rozumem. Koupě bydlení není soutěž v rychlosti podpisu.
Samotná prohlídka je jen jednou částí rozhodování. Stejně důležité je prověřit dokumenty, právní stav a budoucí náklady.
Praktický checklist na prohlídku nemovitosti
Označte si, co už máte prověřené.
0 z 10
Právní stav můžete začít prověřovat prostřednictvím Nahlížení do katastru nemovitostí. Energetickou náročnost pomáhá posoudit průkaz PENB, který je při prodeji zpravidla vyžadován, existují však zákonné výjimky.
Rozhodně ne! Starší elektroinstalace, popraskaná omítka nebo původní okna ještě automaticky neznamenají, že je nemovitost špatná. Každá nemovitost má svůj příběh, svůj technický stav a také svou cenu. Důležité je vědět, co kupujete, jaké investice vás mohou čekat a zda tomu odpovídá požadovaná kupní cena. Některé nedostatky lze snadno odstranit. Jiné mohou znamenat nákladnou rekonstrukci nebo právní komplikace. Právě proto je důležité nenechat se při prohlídce unést pouze emocemi.
Koupě nemovitosti patří mezi největší finanční rozhodnutí v životě. A i když první dojem hraje velkou roli, měl by mít vedle sebe ještě jednoho důležitého parťáka – zdravý rozum. Při prohlídce se proto nebojte ptát, zkoumat, kontrolovat a požadovat vysvětlení. Dobrý realitní makléř by vám měl pomoci získat důležité informace, upozornit na známá rizika a zajistit prostor pro odborné prověření tam, kde je potřeba.