Stavební dokumentace bývá jedna z těch věcí, které „někde určitě jsou“… dokud je nepotřebujete.
Nový stavební zákon (č. 283/2021 Sb.) klade větší důraz na to, aby vlastník dokumentaci ke stavbě měl a po celou dobu ji uchovával.
Nejčastěji na ni narazíte při prodeji, vyřizování hypotéky, rekonstrukci nebo při kontrole ze strany stavebního úřadu, a když ji máte připravenou, šetříte si nervy, čas i riziko zbytečných komplikací nebo sankcí.
Níže najdete srozumitelný přehled toho, co musí mít vlastník k dispozici, co dělat, když dokumentace chybí a jak se řeší pasport stavby.
Nový stavební zákon ukládá vlastníkovi povinnost uchovávat po celou dobu trvání stavby (typicky) dokumentaci a související doklady a klíčové je, aby odpovídaly realitě.
Prakticky si to můžete uspořádat tak, jak se to nejčastěji dohledává:
Rozhodnutí a souhlasy (povolení, kolaudace / oznámení o užívání, závazná stanoviska, osvědčení apod.).
Ověřená projektová dokumentace (PD) – dokumentace, podle které byla stavba povolena.
Dokumentace skutečného provedení / dokumentace stavby – tedy „jak to ve skutečnosti stojí“ (zejména pokud se stavělo s odchylkami nebo proběhly změny; u některých staveb i s geodetickou částí). Pokud původní dokumentace chybí nebo je nepoužitelná, řeší se pasport stavby.
Revize a další provozní doklady (např. elektro, plyn, komín, tlakové zkoušky, servisní protokoly, záruční listy – podle vybavení domu/bytu).
Jednoduché pravidlo: ověřená PD říká, co bylo povoleno; dokumentace skutečného provedení říká, co bylo opravdu postaveno.
Dobrá zpráva: zákon výslovně umožňuje dokumentaci uchovávat i elektronicky.
Pozor na další povinnost: stavební deník / jednoduchý záznam o stavbě se uchovává typicky 10 let, od kolaudace nebo dokončení, pokud kolaudace není vyžadována.
V realitní praxi se stavební dokumentace vytáhne na světlo hlavně ve chvíli, kdy už běží čas a je za minutu dvanáct.
Kupující a jeho banka chtějí mít jistotu, že stavba je legální a odpovídá povolením.
Odhadce potřebuje podklady ke skutečnému stavu (dispozice, přístavby, garáže, půdní vestavby).
U domů po rekonstrukcích se často ukáže, že stav neodpovídá dokumentaci (přemístěné příčky, přístavba, změna vytápění, vybourané nosné konstrukce, „zimní zahrada“ apod.).
Výsledek? Vyjednávání, slevy, odklady, nebo i riziko, že obchod spadne a v horším případě to může brzdit čerpání hypotéky a prodloužit převod, protože banka nebo odhadce si vyžádají doplnění podkladů.
Stavební úřad – často má ve spise kopie rozhodnutí a část dokumentace (zejména u novějších povolení).
Předchozí vlastník / developer / SVJ (u bytů) – u bytových domů bývá dokumentace často u SVJ nebo správce.
Projektant / autorizovaná osoba / realizační firma – někdy mají archiv výkresů, statiky, PBŘ nebo revizí.
Domácí zdroje – šanony k rekonstrukcím, revize (elektro/plyn/komín), faktury, fotky z průběhu prací.
Pokud nic z toho nevede k použitelné dokumentaci, je na místě řešit pasport.
Pokud se dokumentace nedochovala nebo není v náležitém stavu, zákon počítá s řešením: pasport stavby. V určitých situacích je jeho pořízení přímo povinností vlastníka.
Základní logika je jednoduchá:
Máte dokumentaci, ale neodpovídá skutečnosti → je potřeba dát do pořádku dokumentaci k reálnému stavu (a někdy i legalitu změn).
Nemáte dokumentaci vůbec / je nepoužitelná → řeší se pasport stavby.
Pozor! Pasport sám o sobě nelegalizuje nepovolené úpravy. Popisuje skutečný stav, ale pokud se ukáže, že došlo k zásahům bez potřebného povolení (např. přístavba, změna dispozic, zásah do nosných konstrukcí), může být nutné současně řešit dodatečné povolení nebo odstranění závad.
A pokud vlastník povinnost nesplní, stavební úřad může pořízení pasportu nařídit.
Pasport není „jeden papír“. Typicky jde o zjednodušenou, ale věcnou dokumentaci skutečného stavu stavby (půdorysy, řezy, situace, technický popis).
Zákon i státní portál uvádějí, že pasport obvykle obsahuje např. průvodní list, souhrnnou technickou zprávu, situační výkresy a zjednodušenou výkresovou dokumentaci, přičemž podrobnosti stanoví prováděcí předpis (vyhláška o dokumentaci staveb).
Kdo ho může zpracovat?
typicky projektant,
případně i osoba s odpovídajícím stavebním/architektonickým vzděláním a praxí v projektování (podmínky jsou popsané ve výkladech MMR a na portálu).
Ověření pasportu:
pasport se podává na stavební úřad k ověření,
správní poplatek za ověření je podle portálu veřejné správy 1 000 Kč.
Prakticky počítejte spíš s týdny než dny (zaměření na místě → zpracování výkresů → ověření). Předem si připravte přístup do všech místností, případné staré výkresy a dostupné revize (elektro/plyn/komín), ať se vše zbytečně neprotahuje.
Porušení povinností vlastníka (včetně povinnosti uchovávat dokumentaci) je v zákoně definováno jako přestupek.
Za vybrané přestupky (včetně těch, které se vážou na povinnosti vlastníka) lze uložit pokutu až do 400 000 Kč.
Najděte, co máte: projekt, povolení, kolaudaci, revize, dokumentaci skutečného provedení, staré výkresy.
Porovnejte s realitou: sedí dispozice a klíčové části domu/bytu? Zaměřte se hlavně na typicky „problémové“ změny: přístavby, půdní vestavby, garáže/kůlny, posuny příček, změna zdroje tepla.
Zmapujte změny: kdy a co se dělalo, kdo to dělal – a jestli k tomu existují faktury, fotky z průběhu prací, revize(elektro/plyn/komín) nebo předávací protokoly.
Když dokumentace chybí: řešte pasport stavby (ideálně ještě před zahájením prodeje).
Naskenujte do PDF: udělejte čitelné skeny (klidně i z mobilu), ať máte vše na jednom místě. Zákon elektronickou formu připouští.
Uspořádejte a pojmenujte soubory: složky typu „Povolení“ / „PD“ / „Skutečné provedení“ / „Revize“ / „Rekonstrukce“ + názvy souborů s rokem (např. „Kolaudace_2016.pdf“).