Krásný dům, velká zahrada, výhled do přírody a cena, která nevypadá jako telefonní číslo. Má to jen jednu drobnou vadu, cesta k nemovitosti patří sousedovi a všichni po ní zatím jezdí pouze proto, že „Franta odvedle s tím nikdy neměl problém“. Jenže Franta může dům prodat, změnit názor nebo postavit závoru. A z vysněného bydlení se rázem stane nemovitost s dobrodružným přístupem. Přístupová cesta bývá při koupi domu, chaty nebo pozemku často přehlížena. Zájemci řeší stav střechy, velikost obýváku, počet zásuvek a místo pro vířivku. To, kudy budou ke své nové nemovitosti skutečně jezdit, začnou někdy prověřovat až ve chvíli, kdy se objeví první komplikace. A věta „vždyť se tam normálně jezdí už třicet let“ bohužel není právní dokument.
Na mapě vidíte cestu. Při prohlídce jste po ní přijeli autem. Prodávající po ní jezdí každý den a soused na vás dokonce přátelsky zamával. Všechno tedy vypadá v pořádku. Jenže fyzická existence cesty ještě automaticky neznamená, že máte také právně zajištěno její užívání. Cesta může vést přes pozemek obce, státu, několika spoluvlastníků nebo soukromé osoby. A právě v posledním případě je potřeba zjistit, na základě čeho ji vlastník prodávané nemovitosti používá.
Přístup může být zajištěn například:
po vlastním pozemku,
přes pozemek ve spoluvlastnictví,
služebností neboli věcným břemenem chůze a jízdy,
smlouvou s vlastníkem cesty,
po veřejně přístupné účelové komunikaci,
nebo pouze neformálním souhlasem souseda.
Poslední možnost je přitom z hlediska kupujícího nejméně jistá. Nejvyšší soud upozornil, že pouhé trpění průchodu či průjezdu nebo prostý souhlas, který může vlastník pozemku odvolat, nemusí poskytovat vlastníkovi nemovitosti dostatečnou právní jistotu přístupu. Jinými slovy, sousedovo „klidně tudy jezděte“ je milé, ale pro bezpečnou koupi nemovitosti je lepší mít něco pevnějšího než dobré sousedské vztahy a číslo na Frantu.
Ideální situace nastává, když je nemovitost napojena na veřejnou komunikaci přes pozemek stejného vlastníka. Nemusíte řešit sousedy, věcná břemena ani to, kdo letos objedná štěrk na výmoly. Ani zde ale není vhodné kontrolu přeskočit. Je potřeba ověřit hranice pozemků a zjistit, zda příjezd skutečně vede po vlastních parcelách. Úzký pruh trávy mezi brankou a silnicí totiž někdy patří obci, jindy sousedovi a občas člověku, o kterém nikdo v okolí třicet let neslyšel. Pokud se má nově zřizovat sjezd z nemovitosti na silnici nebo místní komunikaci, je potřeba povolení příslušného silničního správního úřadu.
Pokud příjezd vede přes cizí pozemek, obvyklým řešením bývá služebnost cesty, známá také jako věcné břemeno chůze a jízdy. Takové právo by mělo být správně smluvně nastavené a zapsané v katastru nemovitostí. Český úřad zeměměřický a katastrální zveřejňuje také vzor návrhu na vklad vlastnického práva společně s věcným břemenem. Nestačí ale pouze zahlédnout na listu vlastnictví slova „věcné břemeno“ a spokojeně zavřít notebook. Důležitý je přesný obsah příslušné smlouvy.
Prověřit je potřeba například:
přes které parcely právo vede,
kdo je z něj oprávněný,
zda je spojeno s vlastnictvím konkrétní nemovitosti,
jestli umožňuje pouze chůzi, nebo také jízdu,
zda rozsah odpovídá běžnému užívání domu,
kdo se podílí na údržbě a opravách cesty,
zda lze cestu využívat celoročně.
Právo projít pěšky je hezké při nedělní procházce. Při stěhování lednice, příjezdu řemeslníků nebo každodenním dojíždění autem už tak praktické být nemusí.
Situaci komplikuje skutečnost, že cesta vedená přes soukromý pozemek může být za určitých podmínek veřejně přístupnou účelovou komunikací. Zákon o pozemních komunikacích popisuje účelovou komunikaci jako cestu sloužící ke spojení jednotlivých nemovitostí mezi sebou nebo s ostatními pozemními komunikacemi, případně k obhospodařování zemědělských a lesních pozemků. To ovšem neznamená, že každá vyjetá kolej přes sousedovu louku je automaticky veřejnou cestou. Zda konkrétní komunikace splňuje zákonné podmínky, může být složitou otázkou závislou na jejím skutečném používání, historii, souhlasu vlastníka a dalších okolnostech. Samotné označení parcely v katastru nebo skutečnost, že po cestě lidé běžně jezdí, nemusí stačit. Pokud je situace nejasná, je vhodné obrátit se na příslušný silniční správní úřad a případně právníka. Lepší je položit několik dotazů před koupí než později několik let vysvětlovat sousedovi, proč nutně potřebujete klíč od jeho závory.
Občanský zákoník umožňuje vlastníkovi nemovitosti, která není dostatečně spojena s veřejnou cestou a nelze ji proto řádně užívat, požadovat za náhradu povolení takzvané nezbytné cesty přes sousední pozemek. To ale neznamená, že soud cestu povolí automaticky. Nezbytná cesta má být povolena pouze v rozsahu potřebném k řádnému užívání nemovitosti a současně tak, aby byl sousední pozemek zatížen co nejméně. Soud může žádost odmítnout například tehdy, pokud by škoda způsobená sousedovi převyšovala výhodu získanou žadatelem, pokud si žadatel nedostatek přístupu způsobil hrubou nedbalostí nebo pokud požaduje cestu pouze kvůli pohodlnějšímu spojení. Koupit tedy nemovitost bez přístupu s plánem „kdyžtak nám tu cestu přiklepne soud“ není bezpečná strategie. Je to spíše dražší verze věty „ono to nějak dopadne“. A ono to skutečně nějak dopadne. Jen ne vždy tak, jak si kupující představoval.
Právně nezajištěný přístup není problém pouze pro každodenní život. Může ovlivnit také hodnotu nemovitosti, její budoucí prodejnost a možnost financování hypotékou. Některé banky například u financování rekreačních nemovitostí uvádí, že pokud je cesta na cizím pozemku využívána bez příslušného věcného břemene, banka s vysokou pravděpodobností takovou nemovitost nepřijme jako zástavu. Konkrétní požadavky se mohou mezi bankami a jednotlivými případy lišit, ale nezajištěný přístup je pro banku i odhadce pochopitelným rizikem.
Kupující tak může mít dostatečné příjmy, vlastní úspory i předběžně schválený úvěr, ale přesto narazí na problém se samotnou nemovitostí. V tu chvíli už bývá podepsaná rezervace, zaplacený rezervační poplatek a v diáři poznámka: „V srpnu se stěhujeme.“ Nestěhujete. Nejdříve budete řešit cestu.
Při koupi domu, chaty nebo stavebního pozemku se neptejte pouze, zda se k nemovitosti dá přijet. Ptejte se také, na základě jakého práva se k ní přijíždí.
Zkontrolujte zejména:
Kudy cesta skutečně vede
Porovnejte realitu s katastrální mapou. Ploty, brány a vyjeté koleje nemusí přesně kopírovat hranice parcel.
Kdo vlastní všechny dotčené pozemky
Nestačí prověřit pouze posledních pět metrů před domem. Sledujte cestu až k veřejné komunikaci.
Zda je v katastru zapsána služebnost
A následně si přečtěte listinu, podle které byla zřízena.
Jaký je rozsah práva
Chůze není jízda. Jedno osobní auto nemusí znamenat nákladní automobil, stavební techniku nebo pravidelný provoz zákazníků.
Kdo cestu udržuje
V létě může vypadat příjezd romanticky. V lednu, kdy napadne třicet centimetrů sněhu, už romantiku obvykle vystřídá lopata.
Zda přístup vyhovuje plánovanému využití
Jiný provoz potřebuje rekreační chata, jiný rodinný dům a jiný podnikatelský areál.
Prodávající by měl právní stav přístupu prověřit ještě před zveřejněním nabídky. Pokud problém odhalí až kupující, může požadovat slevu, odstoupit od jednání nebo nezískat hypotéku. Nemovitost se následně vrátí do inzerce a další zájemci se začnou ptát, proč už byla jednou rezervovaná a najednou je znovu volná. Právně zajištěný přístup naopak zvyšuje důvěryhodnost nabídky a usnadňuje přípravu smluv i financování.
Přístupová cesta patří mezi věci, které vypadají jednoduše, dokud se nezačnou podrobně prověřovat. Nestačí, že cesta existuje, nestačí, že ji všichni používají, nestačí ani to, že soused říká, že mu průjezd nevadí. Při koupi nemovitosti potřebujete vědět, že se ke svému domu nebo pozemku dostanete nejen dnes, ale také za rok, po změně vlastníka sousedního pozemku a ideálně bez právníka na sedadle spolujezdce. A pokud si nejste jistí, zda je přístup k vybrané nemovitosti správně zajištěný, obraťte se na zkušeného realitního makléře.